Guide immobilier

Capacité d'emprunt, taux d'endettement, apport, financement à 110 %, prêt à taux zéro : voici tout ce qu'il faut comprendre pour financer votre achat immobilier au meilleur coût, avec des exemples chiffrés et nos simulateurs gratuits.

• Quel est le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?
• Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?
• Comment financer son achat à 110 % (sans apport) ?
• Comment obtenir son crédit immobilier ?
• Apport personnel minimum : combien faut-il vraiment pour acheter ?
• Bail réel solidaire (BRS) : plafonds de ressources, TVA réduite et cumul avec le PTZ

Choisir son notaire, comprendre les frais, le délai de rétractation de 10 jours, la différence entre compromis et promesse, le pré-état daté en copropriété : le cadre juridique de votre transaction, expliqué avec les textes de loi applicables.

• Comment choisir son notaire pour un achat immobilier ?
• Comment sont calculés les frais de notaire ?
• Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
• Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
• Qu'est-ce qu'un pré-état daté en copropriété ?
• Loi ALUR : ce qu'elle impose vraiment au vendeur et au bailleur

Vendre un bien immobilier en France obéit à des règles précises : documents à réunir, diagnostics techniques obligatoires, choix du mandat, fixation du prix, calcul de ce qui vous revient réellement, et cas particulier du bien occupé. Ce guide répond à chaque question clé, à jour du droit en vigueur, pour sécuriser votre vente du premier rendez-vous à la signature chez le notaire.

• Quels documents sont obligatoires pour vendre un bien immobilier ?
• Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, électricité, gaz) ?
• Mandat simple ou mandat exclusif : quelle différence ?
• Comment fixer le prix de vente d'un bien immobilier ?
• Comment calculer le net vendeur (ce qui vous reste après la vente) ?
• Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ?
• Peut-on vendre un bien loué ou occupé ?
• Surface loi Hoguet, Carrez ou Boutin : laquelle s'applique à votre bien

Acheter un logement engage souvent l'épargne de toute une vie. Chaque étape, de l'offre d'achat à la signature de l'acte authentique, obéit à des règles précises du Code civil, du Code de la construction et de l'habitation et du Code de la consommation. Ce guide Briveo répond aux questions les plus fréquentes des acquéreurs : comment formuler une offre d'achat sans se piéger, sécuriser son financement par la condition suspensive de prêt, acheter en VEFA (sur plan) avec les bonnes garanties, évaluer l'apport nécessaire, mobiliser les aides comme le PTZ, vérifier une copropriété avant de s'engager et comprendre le droit de rétractation. Chaque réponse s'appuie sur les textes en vigueur. Les seuils, plafonds et taux évoluant régulièrement, vérifiez toujours les montants à jour auprès des sources officielles avant de vous décider.

• Comment faire une offre d'achat immobilier ?
• Qu'est-ce que la condition suspensive d'obtention de prêt ?
• Comment acheter en VEFA (garanties et échéances) ?
• Quel apport minimum pour acheter un bien immobilier ?
• Quelles aides pour un primo-accédant ?
• Quelles vérifications avant d'acheter en copropriété ?
• Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les diagnostics techniques obligatoires conditionnent aujourd'hui toute vente et toute location en France. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : le principe vient de l'article 179 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, et sa date d'entrée en vigueur du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, postérieure, apporte autre chose : l'audit énergétique pour les passoires thermiques mises en vente et le calendrier d'interdiction progressive de location. Ce guide fait le point, question par question, sur ce que vous pouvez et devez faire pour vendre ou louer un bien en toute conformité, en s'appuyant sur les textes en vigueur.

• Peut-on vendre une passoire thermique (classe F ou G) ?
• Combien coûte un DPE et quelle est sa durée de validité ?
• Quand l'audit énergétique est-il obligatoire à la vente ?
• Quel est le calendrier d'interdiction de location des logements énergivores ?
• Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
• Que faire si le DPE est erroné ?

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, profondément modifiés par la loi ALUR de 2014 puis par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Ce guide répond aux questions concrètes que se posent copropriétaires, vendeurs et acquéreurs : comment sont réparties les charges, quel est le rôle du syndic, quelles majorités s'appliquent en assemblée générale, ce qu'est le fonds de travaux obligatoire, qui paie les charges lors d'une vente, quels documents doivent être remis à l'acquéreur (art. L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation) et à quoi sert le carnet d'entretien. Chaque réponse s'appuie sur les textes en vigueur.

• Comment sont réparties les charges de copropriété ?
• Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
• Quelles sont les majorités en assemblée générale de copropriété (articles 24, 25, 26) ?
• Qu'est-ce que le fonds de travaux ALUR en copropriété ?
• Lors d'une vente en copropriété, qui paie les charges : le vendeur ou l'acheteur ?
• Quels documents de copropriété faut-il fournir lors d'une vente (article L.721-2 du CCH) ?
• Qu'est-ce que le carnet d'entretien d'une copropriété ?
• Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : quelles décisions exigent la double majorité ?

Estimer un bien immobilier consiste à déterminer sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait raisonnablement se vendre dans des conditions normales de marché. Une estimation fiable repose sur des données de transactions réelles (base DVF de la DGFiP), sur une méthode rigoureuse par comparaison et sur la prise en compte des caractéristiques propres du bien : surface, étage, exposition, état, et depuis 2021 la performance énergétique (DPE). Ce guide détaille chaque étape et chaque source de données pour vous permettre d'aboutir à une fourchette de prix crédible, que vous vendiez, achetiez, ou souhaitiez simplement suivre la valeur de votre patrimoine. Les questions ci-dessous couvrent les données officielles, les méthodes professionnelles et les facteurs qui font varier un prix au mètre carré.

• Comment estimer la valeur d'un bien immobilier ?
• Qu'est-ce que les données DVF (Demandes de valeurs foncières) ?
• Estimation en ligne ou expertise d'un professionnel : que choisir ?
• En quoi consiste la méthode par comparaison en estimation immobilière ?
• Quels facteurs influencent le prix d'un bien immobilier ?
• À quelle fréquence faut-il réestimer un bien immobilier ?

La fiscalité immobilière française repose sur des mécanismes stables, inscrits pour l'essentiel dans le Code général des impôts (CGI), mais dont les barèmes, abattements, plafonds et seuils sont révisés régulièrement par la loi de finances. Ce guide explique les principes durables de chaque impôt immobilier : calcul de la plus-value et ses abattements pour durée de détention, exonération de la résidence principale, statut LMNP, choix entre micro-foncier et régime réel, mécanisme du déficit foncier, calcul de la taxe foncière et fiscalité des donations et successions. Pour chaque montant susceptible d'évoluer, vérifiez toujours le barème applicable à l'année de l'opération auprès de impots.gouv.fr, du BOFiP ou de votre notaire. Aucun chiffre cité ici ne doit être considéré comme intemporel.

• Comment calcule-t-on la plus-value immobilière et ses abattements pour durée de détention ?
• L'exonération de plus-value sur la résidence principale, comment ça marche ?
• Qu'est-ce que le statut LMNP (location meublée non professionnelle) et comment est-il imposé ?
• Revenus fonciers : faut-il choisir le micro-foncier ou le régime réel ?
• Le déficit foncier : quel est le principe et comment l'imputer ?
• Comment est calculée la taxe foncière ?
• Comment sont imposées une donation et une succession immobilières ?
• Loi Malraux (VIR) : quelle réduction d'impôt pour restaurer un immeuble ancien ?
• Voir les 5 autres questions

Le mandat est le contrat qui autorise une agence immobilière à vendre votre bien. Il est strictement encadré par la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application (décret n°72-678 du 20 juillet 1972). Ce guide distingue clairement ce que la loi impose (carte professionnelle, mandat écrit, mention de la rémunération, encadrement de la clause d'exclusivité) de ce qui relève de simples clauses négociables de votre contrat (montant de la commission, durée initiale). Avant de signer, vérifiez toujours ce que dit votre mandat : certaines règles présentées comme légales sont en réalité contractuelles, et inversement, certaines protections légales sont ignorées des vendeurs.

• Quelle est la différence entre un mandat simple, exclusif et semi-exclusif ?
• Qu'est-ce que la loi Hoguet et la carte professionnelle (carte T) ?
• Comment résilier un mandat immobilier (simple ou exclusif) ?
• Quelle est la durée d'un mandat immobilier et comment fonctionne la reconduction ?
• La commission d'agence : qui la paie, comment est-elle fixée et négociée ?
• Le bon de visite : quelle est sa valeur juridique réelle ?

La location d'un logement à usage de résidence principale est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, profondément remaniée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce cadre est d'ordre public : bailleur et locataire ne peuvent pas y déroger par contrat, même d'un commun accord. La loi distingue deux régimes : la location vide (titre Ier de la loi) et la location meublée (titre Ier bis, articles 25-3 à 25-11), qui diffèrent sur la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, le préavis ou encore le traitement des charges. Ce guide répond aux questions les plus posées par les locataires et les bailleurs : montant et restitution du dépôt de garantie, préavis de départ, charges récupérables et régularisation, révision du loyer et encadrement en zone tendue, durée et contenu du bail, état des lieux d'entrée et de sortie. Chaque réponse cite les articles de loi applicables et signale les règles qui évoluent dans le temps (zonages, encadrements, calendriers de performance énergétique), afin que vous puissiez toujours vérifier la version en vigueur.

• Dépôt de garantie : quel montant maximum et quel délai de restitution ?
• Quel préavis pour quitter son logement : 1 mois ou 3 mois ?
• Quelles charges le propriétaire peut-il récupérer sur le locataire et comment les régulariser ?
• Comment réviser un loyer : indice IRL et encadrement des loyers en zone tendue
• Quelle est la durée d'un bail de location et que doit-il contenir ?
• État des lieux d'entrée et de sortie : règles, délais et conséquences

L'outre-mer combine des marchés immobiliers tendus, des besoins de logement massifs et une fiscalité incitative unique en France, mais aussi des règles juridiques particulières et des dispositifs qui changent vite : le Pinel outre-mer s'est éteint fin 2024, le Girardin obéit à des conditions strictes, et la sécurisation du titre de propriété reste un enjeu majeur à Mayotte ou en Guyane. Ce guide Briveo pose les principes stables (attractivité des marchés ultramarins, mécanique du Girardin, spécificités juridiques de l'achat, lecture des prix, panorama des aides fiscales) et vous renvoie systématiquement aux textes officiels pour vérifier le dispositif et le barème en vigueur l'année de votre investissement.

• Pourquoi et comment investir dans l'immobilier en outre-mer ?
• Comment fonctionne la défiscalisation Girardin en outre-mer ?
• Quelles sont les spécificités juridiques d'un achat immobilier en outre-mer ?
• Quels dispositifs de défiscalisation pour un investissement locatif en outre-mer ?
• Comment connaître les prix de l'immobilier en outre-mer ?
• Le dispositif Pinel outre-mer existe-t-il encore ?

La garantie des vices cachés protège l'acheteur d'un bien immobilier contre les défauts graves que la visite ne pouvait pas révéler : mérule, fissures structurelles dissimulées, infiltrations récurrentes. Fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil, elle obéit à des conditions strictes et à des délais précis. Ce guide explique, texte à l'appui, ce qu'est un vice caché, comment agir, ce que valent les clauses d'exonération et comment vendeur et acheteur peuvent sécuriser leur position.

• Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?
• Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?
• Quels sont les recours de l'acheteur en cas de vice caché ?
• La clause de non-garantie des vices cachés protège-t-elle toujours le vendeur ?
• Vice caché, dol ou défaut de délivrance conforme : quelles différences ?
• Les diagnostics immobiliers protègent-ils contre les vices cachés ?
• Vendeur : comment se protéger contre un recours en vices cachés ?

La vente en viager convertit la valeur d'un bien immobilier en un capital initial, le bouquet, et en une rente versée au vendeur sa vie durant. Ce contrat aléatoire obéit à des règles précises du Code civil et du Code général des impôts : calcul de la rente, décote d'occupation, fraction imposable, causes de nullité, sort de la rente en cas de revente ou de décès. Ce guide répond aux questions clés, à jour du droit en vigueur, pour vendre ou acheter en viager en toute sécurité.

• Comment fonctionne une vente en viager ?
• Comment se calcule la rente d'une vente en viager ?
• Comment la rente viagère est-elle imposée pour le vendeur ?
• Viager occupé ou viager libre : quelles différences ?
• Quels sont les risques d'un viager et quand la vente peut-elle être annulée ?
• Peut-on revendre un viager et que devient la rente en cas de décès de l'acheteur ?

Vendre un bien immobilier, c'est souvent devoir purger un ou plusieurs droits de préemption : celui de la commune en zone urbaine, celui de la SAFER en zone rurale, ou le droit de priorité du locataire en place. Déclaration d'intention d'aliéner, délai de réponse de deux mois, contestation du prix devant le juge de l'expropriation, sanctions en cas d'oubli : ce guide détaille chaque étape, textes à l'appui, pour sécuriser votre vente du compromis à l'acte authentique.

• Qu'est-ce que le droit de préemption urbain et quels biens sont concernés ?
• Qu'est-ce que la DIA et quel est le délai de réponse de la commune ?
• La commune préempte mon bien : puis-je accepter, renoncer ou contester le prix ?
• Quel droit de priorité pour le locataire quand le bailleur vend le logement ?
• Comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER en zone rurale ?
• Que risque une vente conclue au mépris du droit de préemption ?

Droit de passage, fenêtre du voisin, canalisation qui traverse le terrain : les servitudes sont des charges qui pèsent sur un bien immobilier au profit d'un autre. Régies par les articles 637 et suivants du Code civil, elles se transmettent avec le bien et peuvent peser lourd sur sa valeur comme sur son usage. Ce guide explique comment elles naissent, comment elles s'exercent, comment les vérifier avant d'acheter et comment elles s'éteignent.

• Qu'est-ce qu'une servitude en droit immobilier ?
• Comment obtenir une servitude de passage pour un terrain enclavé ?
• Quelles distances respecter pour une fenêtre ou une vue sur la propriété voisine ?
• Une servitude peut-elle s'acquérir par prescription ?
• Comment vérifier les servitudes avant d'acheter un bien immobilier ?
• Comment s'éteint ou se conteste une servitude ?

Acheter, détenir ou hériter d'un bien à plusieurs soulève toujours la même question : indivision subie ou société civile immobilière organisée ? Ce guide couvre les deux régimes : règles de décision de l'indivision, moyens d'en sortir, vente sans l'accord de tous, création d'une SCI, comparatif honnête des deux formules, transmission familiale par donation de parts et fiscalité IR ou IS, chaque réponse étant fondée sur les textes en vigueur.

• Comment fonctionne l'indivision immobilière ?
• Comment sortir de l'indivision immobilière ?
• Peut-on vendre un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires ?
• Comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?
• SCI ou indivision : que choisir pour acheter à plusieurs ?
• SCI familiale : comment transmettre un bien à ses enfants ?
• Quelle est la fiscalité d'une SCI : IR ou IS ?

Transmettre un bien immobilier, de son vivant ou au décès, obéit à des règles civiles et fiscales précises : abattements et barème des droits, acte notarié obligatoire, démembrement de propriété, indivision entre héritiers, protection du conjoint survivant, délais de déclaration. Ce guide répond aux questions clés de la transmission immobilière, avec pour chaque réponse les textes applicables, pour préparer ou régler une succession en toute sécurité.

• Quels droits de succession paie-t-on sur un bien immobilier ?
• Comment donner un bien immobilier de son vivant ?
• Comment donner la nue-propriété d'un bien et garder l'usufruit ?
• Comment vendre un bien immobilier hérité ?
• Quels sont les droits du conjoint survivant sur le logement ?
• Quels sont les frais et les délais d'une succession immobilière ?

La mitoyenneté organise le partage d'un mur, d'une haie ou d'une clôture entre deux propriétés voisines. Le Code civil (articles 653 à 673) fixe des présomptions, des droits d'usage et des obligations d'entretien précis, ainsi que les distances de plantation à respecter le long de la limite séparative. Ce guide répond à chaque question clé pour prévenir les litiges de voisinage et sécuriser vos travaux, du mur commun à la haie de séparation.

• Qu'est-ce que la mitoyenneté d'un mur ?
• Qui paie la réparation d'un mur mitoyen ?
• Peut-on construire ou surélever contre un mur mitoyen ?
• Est-on obligé de clôturer son terrain ?
• Quelles distances respecter pour planter un arbre près de la limite ?
• Une haie ou un arbre sur la limite sont-ils mitoyens ?

Bruit, vue bouchée, odeurs, fumées, branches qui débordent : les conflits de voisinage naissent souvent d'un usage courant devenu excessif. Le droit distingue les simples désagréments, que chacun doit supporter, du trouble anormal qui ouvre droit à réparation. Depuis la loi du 15 avril 2024, ce régime autonome de responsabilité sans faute est codifié à l'article 1253 du Code civil. Ce guide explique ce qu'est un trouble anormal, comment qualifier le bruit, les pertes de vue ou d'ensoleillement, les odeurs et la végétation, comment réunir des preuves et agir, et quelles sanctions le juge peut prononcer.

• Qu'est-ce qu'un trouble anormal de voisinage ?
• Bruit et nuisances sonores : que dit la loi et quels recours ?
• Perte de vue ou d'ensoleillement : est-ce indemnisable ?
• Odeurs, fumées et végétation envahissante : quels droits ?
• Comment prouver un trouble de voisinage et agir en justice ?
• Quelles sanctions et réparations pour un trouble de voisinage ?

Avant de bâtir, d'agrandir ou de vendre, le droit de l'urbanisme impose des règles précises : quelle autorisation demander selon la surface, comment déposer un permis, quels travaux relèvent d'une simple déclaration, comment un tiers peut contester une autorisation, à quoi sert le certificat d'urbanisme, que risque une construction irrégulière et comment sécuriser une vente. Ce guide répond à chaque question, à jour du Code de l'urbanisme en vigueur.

• Permis de construire ou déclaration préalable : que choisir ?
• Comment obtenir un permis de construire ?
• Quels travaux relèvent d'une déclaration préalable ?
• Comment un tiers peut-il contester un permis de construire ?
• À quoi sert le certificat d'urbanisme ?
• Que risque une construction sans permis ou non conforme ?
• Permis de construire et vente : que faut-il vérifier ?