Que risque une vente conclue au mépris du droit de préemption ?
Une vente conclue sans déclaration d'intention d'aliéner, ou à des conditions plus avantageuses que celles déclarées, est nulle. Le titulaire du droit de préemption peut agir en nullité pendant cinq ans à compter de la publication de l'acte de vente (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme).
Le principe, la vente est nulle
L'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme subordonne toute aliénation soumise au droit de préemption à une déclaration préalable, à peine de nullité. La sanction frappe la vente conclue sans DIA, mais aussi la vente conclue à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur que ceux portés à la connaissance de la commune, ainsi que la vente signée sans attendre la purge du délai de réponse de deux mois.
La nullité anéantit rétroactivement la vente, le bien est réputé n'être jamais sorti du patrimoine du vendeur, et les restitutions s'opèrent de part et d'autre (restitution du bien contre restitution du prix).
Qui peut agir en nullité et dans quel délai
L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété au service de la publicité foncière (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme). Elle relève du tribunal judiciaire, juge de la validité des ventes immobilières.
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, cette nullité protège le titulaire du droit de préemption, c'est donc à lui, commune, intercommunalité ou délégataire, qu'il revient en principe de l'invoquer, et non au vendeur ou à l'acquéreur qui chercherait à se délier de la vente.
Locataire et SAFER, des sanctions propres à chaque régime
Le défaut de purge des droits de priorité du locataire ou de la SAFER obéit à des règles distinctes, avec des fondements et des délais d'action différents.
| Droit méconnu | Fondement de la nullité | Délai pour agir |
|---|---|---|
| Droit de préemption urbain (absence de DIA ou conditions plus avantageuses) | Article L. 213-2 du Code de l'urbanisme | 5 ans à compter de la publication de l'acte |
| Droit de préemption de la SAFER | Articles L. 143-8 et L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime | 6 mois à compter du jour où la date de la vente est connue de la SAFER |
| Droit de préemption du locataire en vente à la découpe | Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (nullité expresse) | Prescription de droit commun de 5 ans (article 2224 du Code civil) |
| Droit de préemption subsidiaire du locataire après congé pour vendre | Article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 (nullité expresse) | Prescription de droit commun de 5 ans (article 2224 du Code civil) |
Sanctions d'une vente conclue au mépris d'un droit de préemption ou de préférence
Conséquences pratiques et responsabilités
L'annulation emporte restitution du bien au vendeur et restitution du prix à l'acquéreur, avec les complications pratiques qui en découlent, travaux réalisés entre-temps, revente intervenue, prêt immobilier en cours de remboursement. Le notaire qui n'a pas purgé un droit de préemption engage en outre sa responsabilité civile professionnelle envers les parties lésées.
En pratique, la purge des droits de préemption est donc systématiquement vérifiée avant la signature de l'acte authentique, DIA dans les zones de préemption urbaine, notification à la SAFER en zone rurale, offres au locataire dans les cas prévus par la loi de 1989 et par la loi de 1975. Un doute sur la purge doit conduire à différer la signature plutôt qu'à exposer la vente à une annulation pendant plusieurs années.
Questions fréquentes
L'acquéreur peut-il demander la nullité d'une vente conclue sans DIA ?
En principe non, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la nullité prévue par l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme protège le titulaire du droit de préemption, qui est en principe seul à pouvoir l'invoquer. L'acquéreur lésé peut en revanche rechercher la responsabilité du notaire.
Quel est le point de départ du délai de cinq ans ?
Le délai de prescription de l'action en nullité court à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété au service de la publicité foncière (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme), et non à compter de la signature de l'acte.
Vendre moins cher que le prix déclaré dans la DIA est-il risqué ?
Oui. Une vente conclue à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur que ceux déclarés dans la DIA encourt la nullité (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme). La pratique notariale impose de déposer une nouvelle DIA avant de signer à des conditions modifiées.
Le notaire est-il responsable si un droit de préemption n'a pas été purgé ?
Le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit, engage sa responsabilité civile professionnelle s'il omet de purger un droit de préemption ou de préférence et que la vente est annulée. Les parties lésées peuvent obtenir des dommages et intérêts.
À lire aussi
- Code de l'urbanisme, article L213-2 (Légifrance)
- Code rural et de la pêche maritime, articles L143-8 et L412-12 (Légifrance)
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, II (Légifrance)
- Code civil, article 2224 (Légifrance)
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