Quelles vérifications avant d'acheter en copropriété ?
Avant d'acheter en copropriété, examinez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, le montant des charges, le fonds de travaux, les éventuels travaux votés et impayés, ainsi que les diagnostics obligatoires. La loi ALUR impose la remise de ces documents à l'acquéreur.
Les documents que le vendeur doit vous remettre (loi ALUR)
Depuis la loi ALUR de 2014, la vente d'un lot de copropriété s'accompagne de la remise obligatoire à l'acquéreur d'un ensemble de documents, dès l'avant-contrat pour la plupart (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation). Leur absence peut faire courir ou reporter le délai de rétractation. Lisez-les attentivement : ils révèlent la santé financière et technique de l'immeuble.
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs
- Les procès-verbaux des assemblées générales des dernières années (souvent les trois derniers)
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur
- Les sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur et les sommes qui seront dues par l'acquéreur
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et le carnet d'entretien de l'immeuble
Ce qu'il faut vérifier dans ces documents
Les procès-verbaux d'assemblée générale sont une mine d'informations : ils indiquent les travaux votés (que vous devrez peut-être financer), les travaux envisagés, les litiges en cours, les difficultés de recouvrement et l'ambiance de la copropriété.
Analysez la trajectoire des charges et l'existence d'un fonds de travaux suffisant. Un immeuble ancien avec des charges faibles et un fonds vide peut cacher des dépenses lourdes à venir (ravalement, toiture, ascenseur, mise aux normes).
- Travaux votés non encore appelés : qui les paie, vendeur ou acquéreur, selon la date d'exigibilité ?
- Niveau du fonds de travaux et existence d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés concernées
- Taux d'impayés global : un fort taux d'impayés fragilise la copropriété
- Procédures judiciaires en cours mentionnées dans les PV
- Cohérence des charges avec la surface et les équipements (ascenseur, chauffage collectif, gardien)
Les diagnostics et l'état de l'immeuble
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être annexé à l'avant-contrat. Son contenu dépend de l'âge et de la localisation du bien. Certains diagnostics portent sur le lot privatif, d'autres sur l'immeuble.
Vérifiez aussi les diagnostics collectifs. Un diagnostic technique global (DTG) peut avoir été réalisé, et les copropriétés concernées doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux : ces documents éclairent l'état structurel et les dépenses programmées.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les immeubles d'avant 1949
- État d'amiante / dossier technique amiante (DTA) pour les permis antérieurs au 1er juillet 1997
- État de l'installation intérieure d'électricité et de gaz de plus de 15 ans
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, radon selon la zone)
- Diagnostic technique global (DTG) et plan pluriannuel de travaux (PPT) de la copropriété, le cas échéant
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le pré-état daté ?
C'est un document remis à l'acquéreur avant la signature du compromis, qui l'informe de sa future situation financière au sein de la copropriété : charges, fonds de travaux, sommes dues. Il se distingue de l'état daté, établi par le syndic au moment de la vente définitive chez le notaire.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
En principe, la répartition dépend de la date d'exigibilité des appels de fonds fixée par l'assemblée. La loi prévoit un principe légal de répartition entre vendeur et acquéreur, mais celui-ci peut être aménagé dans l'acte de vente. Faites préciser ce point noir sur blanc dans le compromis.
Comment savoir si la copropriété est en difficulté ?
Examinez le taux d'impayés, l'état du fonds de travaux, les procès-verbaux (procédures, travaux reportés) et le registre national des copropriétés. Une copropriété très endettée ou sous administration provisoire est un signal d'alerte majeur avant d'acheter.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui, un fonds de travaux est en principe obligatoire dans la plupart des copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation. À la vente, la part déjà versée par le vendeur reste acquise au syndicat : elle ne vous est pas remboursée mais bénéficie à la copropriété.
À lire aussi
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) (Légifrance)
- Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article L721-2 (documents remis) (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, articles L731-1 et suivants (DTG) (Légifrance)
- Service-Public.fr - Achat d'un logement en copropriété : documents remis
- ADIL - Vérifications avant d'acheter en copropriété
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