Vendre et acheter depuis l'étranger

La plus-value d'un non-résident qui vend un bien en France supporte un prélèvement de 19 %, quel que soit le pays de résidence, et des prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Les abattements pour durée de détention effacent l'impôt après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Deux exonérations sont propres au non-résident, celle de l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ, et celle de l'article 150 U II 2° du CGI, limitée à 150 000 € de plus-value nette. Le notaire calcule, déclare sur le formulaire 2048-IMM et retient tout le jour de l'acte.

Un vendeur domicilié hors de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège doit désigner un représentant fiscal accrédité pour vendre un bien en France dès que le prix dépasse 150 000 €, apprécié par cédant, un couple marié comptant pour un seul. Le vendeur domicilié dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège en est dispensé, de même que toute vente d'un bien exonéré par sa durée de détention. Le représentant, qui ne peut être ni le notaire ni un avocat, dépose la déclaration, paie le prélèvement et reste responsable solidairement jusqu'à la fin du délai de reprise.

Un propriétaire qui vit à l'étranger vend sans revenir en France grâce à une procuration. Trois voies existent, écrites par les notaires de France, la procuration authentique reçue par visioconférence par un notaire français, permise par le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, la procuration établie devant un notaire étranger ou un consulat puis légalisée ou apostillée, et la procuration sous seing privé dont la signature est certifiée par le consulat ou un officier public. Pour une vente ordinaire la forme sous seing privé suffit ; la forme authentique s'impose quand l'acte l'exige à peine de nullité, donation, hypothèque, contrat de mariage, location-accession.

Les loyers d'un bien situé en France restent imposables en France, même pour un propriétaire qui vit à l'étranger, sous réserve de la convention fiscale avec son pays. L'article 197 A du CGI leur applique un taux minimum de 20 % jusqu'à un seuil revalorisé chaque année, 29 315 € pour les revenus de 2024 selon impots.gouv.fr, et de 30 % au-delà, à moins que le contribuable ne demande le taux moyen qui résulterait du barème sur l'ensemble de ses revenus français et étrangers, retenu seulement s'il est plus favorable. S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés d'un régime de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. La déclaration se fait sur les formulaires 2042, 2042-NR et 2044.

Un non-résident est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière seulement pour ses biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou par des parts de sociétés à proportion de l'immobilier français qu'elles portent, et seulement si leur valeur nette dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, sous réserve de la convention fiscale avec son pays de résidence. Seules les dettes afférentes à ces biens se déduisent. La déclaration se fait sur le formulaire 2042-IFI, joint à la déclaration de revenus, ou sur la 2042-IFI-SK avec la 2042-IFI-COV quand il n'y a aucun revenu de source française.

Un bien immobilier situé en France entre toujours dans une succession réglée, pour ce bien, par un notaire français, quelle que soit la résidence du défunt ou des héritiers. La loi qui gouverne la succession est, dans l'Union européenne, celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf s'il a choisi par testament la loi de sa nationalité. Les droits de succession français frappent l'immeuble situé en France dans tous les cas, et l'ensemble des biens reçus lorsque l'héritier a été domicilié en France 6 années sur les 10 dernières. La déclaration se dépose dans les 6 mois d'un décès en France, 12 mois d'un décès à l'étranger, avec le paiement, à la Recette des non-résidents.

Un propriétaire qui vit à l'étranger paie les mêmes taxes locales qu'un résident, sans exonération propre à sa situation. La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier, même si le bien est loué, et une vente en cours d'année ne change pas le redevable aux yeux du fisc, les parties se la répartissent dans l'acte. Sa base est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale. La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, mais elle reste due sur une résidence secondaire, c'est-à-dire un logement meublé que l'on peut occuper à tout moment, et les communes en zone tendue peuvent la majorer. Les deux avis sont émis par le service des impôts du lieu du bien.

Les diagnostics d'une vente sont les mêmes pour un vendeur qui vit à l'étranger, et aucun ne demande sa présence. Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tout logement, hors logements indépendants de moins de 50 m² et monuments historiques, il doit dater de moins de 10 ans à la promesse ou à l'acte, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Sa classe figure dans l'annonce, et un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un diagnostiqueur certifié se rend sur place, l'agent BRIVEO ouvre, et les rapports sont déposés dans le dossier de vente en ligne.

Le droit français ne soumet l'achat d'un immeuble à aucune condition de nationalité ni de résidence. La loi du lieu du bien s'applique, et un notaire français reçoit l'acte, quelle que soit l'adresse de l'acquéreur. Le parcours est celui de tout acheteur, offre, avant-contrat, 10 jours calendaires de rétractation, conditions suspensives, acte authentique, avec deux particularités, la signature à distance par procuration ou par comparution à distance, et le contrôle de l'origine des fonds, que le notaire doit documenter. Les frais d'acquisition pèsent de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, de 2 à 3 % dans le neuf, et la plupart des départements ont relevé leur droit de 4,5 à 5 % depuis le 1er avril 2025, sauf pour une première propriété affectée à la résidence principale.

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est transparente, elle déclare son résultat sur la déclaration 2072 et chaque associé est imposé sur sa quote-part, comme s'il détenait l'immeuble en direct. L'associé qui vit hors de France déclare donc sa part des loyers en France, au taux minimum de 20 % ou 30 %, avec les prélèvements sociaux. Quand la SCI vend l'immeuble, sa part de plus-value supporte le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux, et un représentant fiscal est dû lorsque la fraction du prix revenant aux associés non-résidents dépasse 150 000 €. La vente des parts suit le même taux si la société est à prépondérance immobilière. En revanche, les deux exonérations propres au non-résident, l'ancienne résidence principale et les 150 000 € de plus-value, ne jouent pas pour un logement détenu par une SCI, et les parts entrent dans l'IFI à proportion de l'immobilier français.

La convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 donne à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé en France. Le résident suisse qui vend supporte donc le prélèvement de 19 %, et des prélèvements sociaux réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % s'il est affilié au régime suisse de sécurité sociale, AVS et assurance-maladie. La Suisse n'étant ni dans l'Union ni dans l'Espace économique européen, un représentant fiscal accrédité est obligatoire au-delà de 150 000 € de prix lorsque le bien est détenu depuis moins de 30 ans, et l'exonération de 150 000 € de plus-value reste réservée aux ressortissants d'un État de l'Union ou de l'Espace économique européen, un Français installé à Genève y a droit, un Suisse non. À l'achat, aucune restriction, et les loyers comme la fortune immobilière française restent imposables en France.

Depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni est un État tiers à l'Union européenne et à l'Espace économique européen. Pour le propriétaire qui y réside et vend en France, trois choses ont changé. Il doit désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans. Ses prélèvements sociaux sont passés de 7,5 % à 17,2 %, sauf s'il remplit les trois conditions de la notice 2048-IMM, affilié au régime britannique, ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d'un État de l'Union, et hors de tout régime français, auquel cas il reste à 7,5 %. Et l'exonération de 150 000 € de plus-value, réservée aux ressortissants de l'Union ou de l'Espace économique européen, lui échappe désormais, sauf double nationalité. Le prélèvement de 19 %, les abattements pour durée de détention et l'exonération de l'ancienne résidence principale n'ont pas bougé. Pour séjourner dans sa maison, la règle est celle de tout visiteur, 90 jours sur toute période de 180 jours.

Les loyers d'un logement meublé situé en France sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers, et ils restent imposables en France quand le propriétaire vit à l'étranger. Sous 77 700 € de recettes, le micro-BIC applique un abattement de 50 %, ramené à 30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Au-dessus, ou sur option, le régime réel déduit les charges et l'amortissement. Le non-résident paie au taux minimum de 20 % ou 30 %, plus les prélèvements sociaux, et l'administration précise que le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû même à l'affilié d'un régime européen ou suisse. L'activité se déclare au guichet unique dans les 15 jours. À partir des revenus de 2026, le statut de loueur non professionnel se juge sur les revenus mondiaux, ce qui met fin au basculement en professionnel de bien des expatriés.

La loi du 10 juillet 1965 donne au copropriétaire éloigné trois façons de peser sur l'assemblée générale. Il peut y participer par visioconférence ou tout moyen électronique qui permet de l'identifier, si l'assemblée a décidé des moyens techniques et s'il prévient le syndic 3 jours francs avant. Il peut voter par correspondance, sur le formulaire joint à la convocation, reçu par le syndic 3 jours francs avant la réunion. Il peut enfin donner pouvoir à la personne de son choix, autre copropriétaire ou tiers, jamais le syndic, chaque mandataire ne pouvant porter plus de 3 délégations sauf si l'ensemble de ses voix reste sous 10 % du syndicat. La convocation part 21 jours au moins avant la séance, par voie électronique si le copropriétaire l'a acceptée, et une décision se conteste dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, les Safer, disposent d'un droit de préemption sur les biens immobiliers à usage agricole, terres, exploitations, bâtiments d'habitation qui en dépendent, dans les zones fixées par décret et au-delà d'une surface minimale propre à chaque territoire. Une maison de village avec son jardin n'est pas concernée, une longère avec ses hectares peut l'être, et c'est le notaire qui tranche. Il notifie la vente à la Safer au moins 2 mois avant l'acte, la Safer répond dans les 2 mois, son silence vaut renonciation. Elle peut préempter au prix convenu, ou proposer un prix inférieur, et le vendeur a alors 6 mois pour accepter, renoncer à vendre ou saisir le juge. Pour le vendeur à l'étranger, rien ne change sinon le calendrier, l'avant-contrat prévoit la condition de non-préemption et l'agent tient les visites.

Après une succession ou une donation, il est fréquent qu'un parent garde l'usufruit d'un logement en France et qu'un enfant installé à l'étranger en détienne la nue-propriété. Vendre la pleine propriété exige l'accord de tous, usufruitiers et nus-propriétaires, et le prix se partage selon la valeur respective des droits, le plus souvent d'après le barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier le jour de la vente, à moins que les parties ne reportent le démembrement sur le prix, par quasi-usufruit avec une créance de restitution, ou sur un nouveau bien acheté en remploi. Chaque titulaire est imposé sur sa propre plus-value, l'usufruitier qui y avait sa résidence principale est exonéré pour sa part, et le nu-propriétaire non-résident supporte le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux sur la sienne, avec un représentant fiscal si sa fraction du prix dépasse 150 000 €.

Un immeuble situé en France se donne par acte notarié, devant un notaire français, quelle que soit la résidence du donateur ou du donataire, et les droits de donation français s'appliquent toujours à cet immeuble en vertu de l'article 750 ter du Code général des impôts. Les abattements sont ceux de tout donataire, 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, puis le barème en ligne directe de 5 % à 45 %. Le donateur peut garder l'usufruit, les droits ne portent alors que sur la nue-propriété, évaluée d'après l'âge du donateur. Personne n'a à se déplacer, chacun signe par procuration authentique ou par comparution à distance. Le pays de résidence peut taxer aussi, et les quelques conventions signées par la France en matière de donation règlent le partage.

Un propriétaire qui vit à l'étranger déclare en France ses seuls revenus de source française, loyers d'abord, pensions ou salaires français parfois. La plus-value de la vente n'y figure pas, le notaire l'a déjà déclarée et prélevée. L'année du départ se déclare en deux volets, la 2042 pour les revenus du 1er janvier au départ et la 2042-NR pour les revenus français d'après le départ, puis le service des impôts des particuliers non-résidents devient le gestionnaire du dossier. La déclaration se fait en ligne, avec le calendrier de la première zone, le 21 mai 2026 pour les revenus de 2025, et l'impôt se paie par prélèvement depuis un compte de la zone SEPA. Les taxes locales restent gérées par le service du lieu de l'immeuble.

La Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane et Mayotte sont des départements français, et le non-résident qui y vend ou y achète suit le droit commun décrit dans ce guide, prélèvement de 19 % sur la plus-value, prélèvements sociaux, représentant fiscal au-delà de 150 000 €, droits de mutation, notaire et publicité foncière. Trois différences comptent. Le taux minimum d'imposition des loyers y est ramené à 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine. La TVA sur un logement neuf est au taux local de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, et n'est provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte. Et l'état des risques pèse davantage, cyclones, séismes, submersion marine, dans un dossier de vente que le vendeur à l'étranger confie à un agent sur place.

Avec BRIVEO, le vendeur qui vit à l'étranger ne revient pas en France. Il estime son bien en ligne sur les ventes publiées de sa commune, ouvre un compte sans pièce d'identité, et l'assistante LAIA réunit avec lui le dossier de vente, titre, diagnostics, taxe foncière, pièces de copropriété, la pièce d'identité n'étant demandée qu'à la mise en vente. Le mandat se signe électroniquement et s'inscrit au registre des mandats. L'agent BRIVEO prend les photos, reçoit le diagnostiqueur et fait visiter, c'est la Visite Déléguée, facturée 5 % du prix, toutes taxes comprises, à la charge du vendeur et due le jour de l'acte seulement, contre 2 % lorsque le vendeur fait visiter lui-même. Les offres arrivent dans le compte, le vendeur accepte en ligne, et le notaire rédige l'avant-contrat puis l'acte, signés par procuration ou par comparution à distance. Le prix net, après le prélèvement sur la plus-value et les honoraires, est viré par le notaire sur le compte du vendeur, où qu'il soit.