Usufruitier en France, nu-propriétaire à l'étranger, comment vendre le bien et partager le prix ?
Après une succession ou une donation, il est fréquent qu'un parent garde l'usufruit d'un logement en France et qu'un enfant installé à l'étranger en détienne la nue-propriété. Vendre la pleine propriété exige l'accord de tous, usufruitiers et nus-propriétaires, et le prix se partage selon la valeur respective des droits, le plus souvent d'après le barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier le jour de la vente, à moins que les parties ne reportent le démembrement sur le prix, par quasi-usufruit avec une créance de restitution, ou sur un nouveau bien acheté en remploi. Chaque titulaire est imposé sur sa propre plus-value, l'usufruitier qui y avait sa résidence principale est exonéré pour sa part, et le nu-propriétaire non-résident supporte le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux sur la sienne, avec un représentant fiscal si sa fraction du prix dépasse 150 000 €.
Vendre à deux, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire
Le démembrement sépare l'usage et les revenus, l'usufruit, de la propriété du capital, la nue-propriété. Aucun des deux ne peut vendre la pleine propriété seul, l'usufruitier ne peut céder que son usufruit et le nu-propriétaire que sa nue-propriété, ce qui ne trouve guère d'acheteur. La Chambre des notaires de la Gironde le rappelle, la vente de la pleine propriété d'un bien démembré nécessite l'accord de tous, tant usufruitiers que nus-propriétaires, et l'article 621 du Code civil pose qu'en cas de vente simultanée, le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
La distance ne complique rien, chaque titulaire signe l'avant-contrat et l'acte par procuration ou par comparution à distance, et le mandat de vente est signé par tous les titulaires, électroniquement chez BRIVEO. Ce qui demande une vraie décision, c'est le sort du prix.
Trois façons de traiter le prix
La première est la répartition. Chacun reçoit sa part du prix, évaluée d'après le barème fiscal de l'article 669, que les notaires utilisent par commodité sans qu'il soit obligatoire, ou d'après une méthode économique fondée sur le rendement du bien et l'espérance de vie de l'usufruitier. La deuxième est le quasi-usufruit, l'usufruitier reçoit la totalité du prix et peut en disposer, le nu-propriétaire détenant contre sa succession une créance de restitution du même montant, qu'une convention peut indexer. La troisième est le remploi, le démembrement est maintenu en achetant un nouveau bien avec le prix, l'usufruitier et le nu-propriétaire y retrouvant leurs droits.
Le barème de l'article 669 fixe la valeur de l'usufruit par tranche d'âge de l'usufruitier, de 90 % de la pleine propriété avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans, la nue-propriété valant le complément. Un usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| 91 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
Barème de l'article 669 du Code général des impôts
La plus-value de chacun, et le titulaire qui vit à l'étranger
En cas de répartition du prix, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires de droits démembrés, écrivent les notaires. L'usufruitier qui occupait le logement à titre de résidence principale est totalement exonéré pour sa part. Le nu-propriétaire est imposé sur la sienne, son prix d'acquisition étant la valeur de la nue-propriété au jour où il l'a reçue, par succession ou donation, et sa durée de détention courant de cette date. S'il vit hors de France, sa plus-value suit les règles du non-résident, prélèvement de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 %, abattements pour durée de détention, et représentant fiscal si la fraction du prix qui lui revient dépasse 150 000 € hors de l'Espace économique européen.
En cas de quasi-usufruit, c'est l'usufruitier qui perçoit le prix, mais la plus-value reste calculée et imposée pour chacun selon ses droits, les notaires recommandant de répartir la charge de l'impôt selon la clé du barème quelle que soit l'affectation du prix. La créance de restitution du nu-propriétaire entrera ensuite dans la succession de l'usufruitier, ce qu'un notaire anticipe par une convention de quasi-usufruit enregistrée.
Questions fréquentes
Ma mère usufruitière vit en France, je suis nu-propriétaire au Canada, qui paie quoi à la vente ?
Si le prix est réparti, votre mère est exonérée sur sa part si c'était sa résidence principale, et vous payez sur la vôtre le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, moins les abattements comptés depuis la donation ou le décès qui vous a rendu nu-propriétaire. Le notaire retient le tout le jour de l'acte.
Peut-on vendre sans l'accord de l'autre titulaire ?
Pas la pleine propriété. Chacun peut céder son seul droit, usufruit ou nue-propriété, mais un acheteur de nue-propriété grevée d'un usufruit viager est rare et paie peu. En pratique, la vente se décide à deux, et le choix du sort du prix se fait avec le notaire avant la mise en vente.
Quel âge compte pour le barème ?
L'âge révolu de l'usufruitier au jour de la vente. Une usufruitière qui passe une tranche d'âge quelques semaines avant l'acte voit sa part reculer d'un dixième de la valeur du bien, ce qui peut peser dans le calendrier.
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