Donation et succession immobilière
Transmettre un bien immobilier, de son vivant ou au décès, obéit à des règles civiles et fiscales précises : abattements et barème des droits, acte notarié obligatoire, démembrement de propriété, indivision entre héritiers, protection du conjoint survivant, délais de déclaration. Ce guide répond aux questions clés de la transmission immobilière, avec pour chaque réponse les textes applicables, pour préparer ou régler une succession en toute sécurité.
Toutes les questions
Les droits de succession se calculent sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), selon le barème progressif de l'article 777. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés.
Donner un bien immobilier exige un acte notarié, à peine de nullité (article 931 du Code civil). Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chaque enfant sans droits, abattement renouvelable tous les quinze ans (articles 779 et 784 du CGI). La donation-partage fige les valeurs et prévient les conflits.
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit permet de continuer à occuper ou louer le bien tout en transmettant à coût réduit : les droits ne portent que sur la nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI). Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits (article 1133 du CGI).
Vendre un bien hérité suppose une attestation immobilière notariée publiée au service de la publicité foncière et, en indivision, l'accord des indivisaires : l'unanimité en principe, la majorité des deux tiers avec autorisation du juge dans certains cas (article 815-5-1 du Code civil). La plus-value se calcule depuis la valeur déclarée à la succession.
Le conjoint survivant bénéficie de plein droit d'un an de jouissance gratuite du logement (article 763 du Code civil, d'ordre public). Il peut ensuite opter, dans ce même délai d'un an, pour un droit viager d'habitation (article 764), sauf si le défunt l'en a privé par testament authentique.
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès en France métropolitaine, douze mois pour un décès à l'étranger (article 641 du CGI). Tout retard déclenche un intérêt de 0,20 % par mois (article 1727) et une majoration de 10 % à compter du treizième mois (article 1728).
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