Donation immobilière, comment donner un bien de son vivant ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 17/07/2026

Donner un bien immobilier exige un acte notarié, à peine de nullité (article 931 du Code civil). Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chaque enfant sans droits, abattement renouvelable tous les quinze ans (articles 779 et 784 du CGI). La donation-partage fige les valeurs et prévient les conflits.

Un acte notarié obligatoire, à peine de nullité

La donation d'un bien immobilier doit être reçue par un notaire, l'article 931 du Code civil impose la forme authentique à peine de nullité pour toute donation entre vifs. Le don manuel, admis pour des sommes d'argent ou des meubles, est impossible pour un immeuble.

Le notaire vérifie la capacité du donateur, rédige l'acte, liquide les droits éventuels, puis fait publier la donation au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers. Une donation est en principe irrévocable, elle ne peut être remise en cause que dans les cas prévus par la loi (articles 953 et suivants du Code civil).

La fiscalité, abattements et rappel fiscal de quinze ans

Les droits de donation suivent les mêmes abattements et le même barème que les droits de succession, 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), puis barème progressif de l'article 777. Des abattements propres aux donations s'y ajoutent selon le bénéficiaire.

Chaque abattement se reconstitue tous les quinze ans, les donations consenties par la même personne au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans sont rappelées fiscalement et réduisent l'abattement encore disponible (article 784 du CGI). Donner tôt, puis échelonner les transmissions, permet d'utiliser plusieurs fois les abattements.

Bénéficiaire	Abattement	Fondement
Enfant (par parent donateur)	100 000 €	Article 779, I du CGI
Petit-enfant	31 865 €	Article 790 B du CGI
Arrière-petit-enfant	5 310 €	Article 790 D du CGI
Époux ou partenaire de PACS	80 724 €	Articles 790 E et 790 F du CGI
Frère ou sœur	15 932 €	Article 779, IV du CGI
Neveu ou nièce	7 967 €	Article 779, V du CGI

Abattements applicables aux donations, renouvelables tous les quinze ans (article 784 du CGI)

Donation simple ou donation-partage ?

La donation simple consentie à un héritier est en principe rapportable à la succession pour sa valeur au jour du partage. Si le bien a pris de la valeur, l'enfant gratifié peut devoir compenser ses cohéritiers (articles 843 et 860 du Code civil). La donation-partage, reçue par notaire, répartit les biens entre les enfants et fige en principe les valeurs au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, lorsque tous les héritiers réservataires y participent et reçoivent un lot (articles 1075 et suivants et 1078 du Code civil).

Elle est pour cette raison l'outil privilégié pour transmettre plusieurs biens ou prévenir les conflits ultérieurs entre enfants.

Ce qu'il faut anticiper avant de donner

La réserve héréditaire, la donation ne peut pas priver les enfants de leur part minimale (articles 912 et 913 du Code civil) ; une donation excessive est réductible au décès.
L'irrévocabilité, prévoir dans l'acte des clauses de protection, comme le droit de retour conventionnel si le donataire décède avant le donateur (article 951 du Code civil).
La possibilité de ne donner que la nue-propriété en conservant l'usufruit, pour garder l'usage du bien et réduire l'assiette taxable (article 669 du CGI).
Les frais, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière s'ajoutent aux droits de donation éventuels.

Étape par étape

1
Faire évaluer le bien
Déterminez la valeur vénale réelle du bien, elle sert d'assiette aux droits de donation et ne doit être ni sous-évaluée ni surévaluée.
2
Choisir la forme de la donation
Donation simple ou donation-partage, en pleine propriété ou en nue-propriété avec réserve d'usufruit, selon vos objectifs et la composition de la famille.
3
Passer l'acte chez le notaire
La donation immobilière est reçue par acte authentique à peine de nullité (article 931 du Code civil).
4
Régler les droits éventuels
Le notaire liquide les droits de donation après abattements et les reverse à l'administration fiscale.
5
Publier la donation
Le notaire fait publier l'acte au service de la publicité foncière pour rendre la mutation opposable aux tiers.

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Questions fréquentes

Peut-on donner un bien immobilier sans passer chez le notaire ?

Non. La donation entre vifs exige un acte notarié à peine de nullité (article 931 du Code civil) et la mutation immobilière doit être publiée au service de la publicité foncière. Un simple écrit sous seing privé serait nul.

Qui paie les droits de donation ?

En principe le donataire, celui qui reçoit. Le donateur peut toutefois les prendre à sa charge sans que cette prise en charge soit taxée comme un supplément de donation, solution admise par la doctrine administrative (BOFiP, BOI-ENR-DG-50-10-20).

Peut-on redonner 100 000 € après quinze ans ?

Oui. L'abattement de l'article 779 du CGI se reconstitue intégralement quinze ans après chaque donation (article 784 du CGI). Une donation de 100 000 € consentie en 2026 permet donc de transmettre à nouveau le même montant en franchise de droits à compter de 2041.

Une donation peut-elle être annulée ou reprise ?

Une donation est irrévocable. Elle ne peut être révoquée que pour inexécution des charges imposées au donataire, pour ingratitude (articles 953 à 958 du Code civil) ou, si l'acte le prévoit expressément, pour survenance d'un enfant (article 960). Elle peut aussi être réduite au décès si elle porte atteinte à la réserve des héritiers.

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