Comment donner la nue-propriété d'un bien et garder l'usufruit ?
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit permet de continuer à occuper ou louer le bien tout en transmettant à coût réduit, les droits ne portent que sur la nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI). Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits (article 1133 du CGI).
Le principe du démembrement de propriété
Le démembrement sépare la propriété en deux droits, l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (article 578 du Code civil), et la nue-propriété, qui a vocation à devenir pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. En donnant la nue-propriété avec réserve d'usufruit, le donateur continue donc d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers sa vie durant.
La donation de la nue-propriété d'un immeuble est reçue par acte notarié à peine de nullité (article 931 du Code civil) et publiée au service de la publicité foncière.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte. Plus le donateur est jeune, plus son usufruit vaut cher et plus la nue-propriété taxable est faible.
Par exemple, pour un donateur de 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien. Sur un bien de 300 000 €, les droits sont calculés sur 180 000 €, soit, après l'abattement de 100 000 € en ligne directe, une base taxable de 80 000 € seulement.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème fiscal de l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier (article 669, I du CGI)
Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans formalité de succession sur ce bien, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ou l'expiration du temps fixé ne donne ouverture à aucun impôt (article 1133 du CGI).
L'économie est double, les droits sont payés une seule fois, sur la seule nue-propriété, et la valeur prise par le bien entre la donation et le décès échappe elle aussi aux droits de mutation.
Le piège de la présomption de l'article 751 du CGI
L'article 751 du CGI présume que le bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit et dont l'un de ses héritiers présomptifs détient la nue-propriété appartient en pleine propriété à la succession. Sans précaution, le bien serait donc réintégré et taxé en totalité au décès, comme si le démembrement n'avait jamais existé.
Cette présomption est écartée lorsqu'il y a eu donation régulière, consentie plus de trois mois avant le décès (ou constatée dans un contrat de mariage), ou lorsque la preuve contraire de la sincérité de l'opération est rapportée, c'est une raison supplémentaire de formaliser la donation devant notaire sans attendre. La prudence s'impose aussi pour les démembrements dits d'acquisition, où le parent achète l'usufruit et l'enfant la nue-propriété, l'enfant doit pouvoir prouver qu'il a financé sa part avec ses propres deniers.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière et les travaux dans un démembrement ?
L'usufruitier supporte les charges annuelles, dont la taxe foncière, et les réparations d'entretien (articles 605 et 608 du Code civil, article 1400 du CGI). Les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier) incombent au nu-propriétaire, sauf convention contraire.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais uniquement avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit alors selon la valeur respective de chaque droit, sauf si les parties conviennent de reporter le démembrement sur le prix de vente ou sur un bien acquis en remploi.
Le nu-propriétaire paie-t-il l'IFI ?
Non, en principe, l'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Par exception, notamment lorsque l'usufruit du conjoint survivant résulte directement de la loi, l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669.
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?
La nue-propriété entre dans sa succession et se transmet à ses propres héritiers, avec application des droits de mutation. L'usufruit du donateur n'est pas affecté, il se poursuit jusqu'à son propre décès.
À lire aussi
- Code général des impôts, article 669 (Légifrance)
- Code général des impôts, article 751 (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1133 (Légifrance)
- Code civil, articles 578, 605 et 606 (Légifrance)
- Service-Public.fr : Usufruit et nue-propriété
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