Acheter la nue-propriété d'un logement neuf pour investir, comment ça marche ?

Un usage différent du démembrement de donation déjà traité sur ce guide

Ne confondez pas ce montage avec le démembrement pour transmettre un bien à ses enfants en s'en réservant l'usufruit, expliqué dans notre article sur donner la nue-propriété en gardant l'usufruit. Ici, l'investisseur achète la nue-propriété d'un logement neuf comme placement, un bailleur institutionnel, bailleur social, organisme HLM ou foncière, détient l'usufruit temporaire pour le louer, généralement pendant 15 à 20 ans.

Le régime légal, usufruit locatif social et droit commun du Code civil

Ce montage s'appuie sur le régime de l'usufruit locatif social (CCH, articles L. 253-1 à L. 253-8, issu de la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006), l'usufruit d'un ou plusieurs logements est constitué par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de 15 ans, en vue de la location.

L'article 619 du code civil plafonne à 30 ans l'usufruit accordé à une personne morale, ce qui explique le caractère temporaire, jamais viager, de ces montages. À l'extinction, par l'arrivée du terme (article 617 du code civil), la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire sans nouvel acte translatif ni fait générateur d'imposition.

Frais réduits, IFI écarté, deux avantages réels, pour la bonne raison

Les droits de mutation sont assis sur le seul prix de la nue-propriété (article 683 du CGI), qui n'inclut pas la valeur de l'usufruit, les frais de notaire sont mécaniquement réduits par rapport à un achat en pleine propriété.

Le bien échappe en général à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement, non par une niche fiscale dédiée, mais par application du principe général de l'article 968 du CGI, l'usufruitier est redevable sur la pleine valeur, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Comme l'usufruitier institutionnel n'est généralement pas une personne physique assujettie à l'IFI, le bien y échappe de fait.

Un chiffre à ne jamais confondre avec le barème fiscal

La décote commerciale souvent annoncée, autour de 40 % pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété, est un usage de marché, pas un taux légal, la fourchette réelle observée va de 30 % à 46 % selon les opérateurs et la durée. Le seul barème officiel applicable à un usufruit à durée fixe, l'article 669-II du CGI, retient 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction, soit 46 % pour 20 ans, un chiffre différent des 40 % parfois cités. Ce barème fiscal, utile pour les droits d'enregistrement et l'IFI le cas échéant, et le prix commercial négocié entre le promoteur et l'investisseur ne se confondent pas.

Charges et taxe foncière, une clause contractuelle, pas la règle par défaut

La prise en charge de la taxe foncière et des grosses réparations par l'usufruitier institutionnel n'est pas la règle par défaut du Code civil, qui met en principe les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606). C'est une clause contractuelle dérogatoire, habituelle dans ces montages, mais qui doit figurer explicitement dans la convention de démembrement ou le contrat de réservation avant tout engagement.