Préemption et DIA

Le droit de préemption urbain permet à une commune, ou à l'intercommunalité compétente, d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente dans les zones urbaines ou à urbaniser de son plan local d'urbanisme (article L. 211-1 du Code de l'urbanisme), pour réaliser une opération d'intérêt général.

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est déposée en mairie, en pratique par le notaire, avant toute vente d'un bien situé en zone de préemption. Elle indique le prix et les conditions de la vente projetée. La commune dispose de deux mois pour répondre : son silence vaut renonciation (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme).

Si la commune préempte au prix de la DIA, la vente est conclue à ce prix. Si elle propose un prix inférieur, le vendeur peut accepter, renoncer à la vente ou maintenir son prix : le juge de l'expropriation fixe alors le prix (article L. 213-4 du Code de l'urbanisme).

Lors d'un congé pour vendre un logement loué vide, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989). En vente à la découpe, un droit de préemption distinct résulte de la loi du 31 décembre 1975.

La SAFER peut préempter les biens agricoles vendus en zone rurale : terres, terrains nus à vocation agricole et certains bâtiments d'exploitation (article L. 143-1 du Code rural). Elle doit poursuivre un objectif légal, comme l'installation d'agriculteurs, puis rétrocéder le bien dans un délai maximal de cinq ans.

Une vente conclue sans déclaration d'intention d'aliéner, ou à des conditions plus avantageuses que celles déclarées, est nulle. Le titulaire du droit de préemption peut agir en nullité pendant cinq ans à compter de la publication de l'acte de vente (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme).