Quel droit de priorité pour le locataire quand le bailleur vend le logement ?

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire

Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, le bailleur qui veut vendre libre doit délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant l'échéance du bail. À peine de nullité, ce congé indique le prix et les conditions de la vente projetée, il vaut offre de vente au profit du locataire, et cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le locataire qui accepte dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt. À défaut de réalisation dans ce délai, son acceptation est nulle de plein droit et il est déchu de tout titre d'occupation à l'expiration de ce délai (article 15, II).

Le droit de préemption subsidiaire si le bien est vendu moins cher à un tiers

Si le bailleur décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable un mois à compter de sa réception (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989). Ce mécanisme empêche le bailleur de décourager le locataire par un prix élevé, puis de vendre moins cher à un tiers.

Ne pas confondre, la vente à la découpe relève de la loi du 31 décembre 1975

C'est un piège classique, le droit de préférence de l'article 15, II joue lors d'un congé pour vendre, alors que la vente à la découpe déclenche un droit de préemption distinct. Lors de la première vente d'un logement consécutive à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble par lots (mise en copropriété), le bailleur doit notifier au locataire ou à l'occupant de bonne foi une offre de vente, valable deux mois, à peine de nullité de la vente (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).

Par ailleurs, en cas de vente en une seule fois et dans sa totalité d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements, l'article 10-1 de la même loi ouvre un droit de préemption aux locataires, sauf notamment lorsque l'acquéreur s'engage à proroger les baux d'habitation en cours (dispositif issu de la loi du 13 juin 2006, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).

Les cas où le locataire n'a pas de droit de priorité

• Vente du logement occupé, bail en cours, sans congé, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préférence au titre de l'article 15, II (hors hypothèses de la loi du 31 décembre 1975).
• Vente entre parents jusqu'au troisième degré inclus, le droit de préférence de l'article 15, II est écarté, à la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis.
• Location meublée, le congé pour vendre du bailleur, délivré avec un préavis de trois mois, n'a pas à comporter d'offre de vente au profit du locataire (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).