Copropriété

Les charges de copropriété se répartissent selon deux catégories définies par la loi du 10 juillet 1965 : les charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes), proportionnelles aux tantièmes de chaque lot, et les charges spéciales (services collectifs et équipements communs), réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il administre l'immeuble, exécute les décisions votées en assemblée générale, gère la comptabilité et le budget, assure l'entretien des parties communes, souscrit les assurances et représente le syndicat en justice. Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.

En assemblée générale de copropriété, la majorité dépend de la nature de la décision. L'article 24 exige la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. L'article 25 requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires. L'article 26 impose une double majorité en nombre et en voix. L'article 26 concerne les décisions les plus importantes.

Le fonds de travaux, instauré par la loi ALUR, est une réserve financière obligatoire dans la plupart des copropriétés. Il est alimenté par une cotisation annuelle votée en assemblée générale, dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Il sert à financer les travaux futurs sur les parties communes et équipements.

En principe, les charges de copropriété sont dues par la personne qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds. Le vendeur reste ainsi tenu des appels antérieurs à la vente, l'acquéreur de ceux postérieurs. L'acte de vente prévoit fréquemment une répartition au prorata temporis entre les parties.

L'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose, dès la promesse ou l'acte de vente d'un lot de copropriété, de remettre à l'acquéreur un ensemble de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d'entretien et des informations financières.

Le carnet d'entretien est un document obligatoire, établi et tenu à jour par le syndic, qui retrace la vie technique de l'immeuble. Il recense l'identité de la copropriété, les contrats d'assurance et de maintenance en cours et l'historique des gros travaux réalisés. Il doit être communiqué à tout copropriétaire et à l'acquéreur d'un lot.

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas l'unanimité : son premier alinéa exige la double majorité, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Quatre décisions y figurent : acquisition et disposition, règlement de copropriété quant aux parties communes, suppression du poste de concierge, interdiction des meublés de tourisme hors résidence principale.