Indivision et SCI
Acheter, détenir ou hériter d'un bien à plusieurs soulève toujours la même question : indivision subie ou société civile immobilière organisée ? Ce guide couvre les deux régimes : règles de décision de l'indivision, moyens d'en sortir, vente sans l'accord de tous, création d'une SCI, comparatif honnête des deux formules, transmission familiale par donation de parts et fiscalité IR ou IS, chaque réponse étant fondée sur les textes en vigueur.
Toutes les questions
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part. Chaque indivisaire peut accomplir seul les actes conservatoires (article 815-2 du Code civil), les actes d'administration exigent la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3) et la vente de l'immeuble requiert l'unanimité.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : l'article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de provoquer le partage à tout moment. Quatre voies existent : la vente amiable du bien, la cession de sa quote-part, le partage amiable devant notaire ou, en cas de blocage, le partage judiciaire avec licitation.
Oui, dans deux cas. L'article 815-5 du Code civil permet une autorisation judiciaire quand le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun. L'article 815-5-1 permet aux titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire, après signification par le notaire ; la vente s'effectue alors par licitation.
Créer une SCI suppose au moins deux associés, des statuts écrits (articles 1832 et 1835 du Code civil), un capital librement fixé, la désignation d'un gérant, la publication d'une annonce légale puis l'immatriculation au RCS via le guichet unique de l'INPI : la société n'acquiert la personnalité morale qu'à compter de cette immatriculation (article 1842).
L'indivision est simple et gratuite mais instable : chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment (article 815 du Code civil) et vendre exige l'unanimité. La SCI coûte à créer et à gérer, mais ses statuts organisent durablement décisions, sortie et transmission. Le bon choix dépend de la durée et de l'objectif du projet.
La SCI familiale permet une transmission progressive : chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € de parts en franchise de droits (article 779 du CGI), abattement reconstitué tous les quinze ans (article 784). La donation de la seule nue-propriété des parts, évaluée au barème de l'article 669, réduit encore le coût fiscal.
Par défaut, la SCI est translucide : chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de revenus fonciers (article 8 du CGI) et bénéficie du régime des plus-values des particuliers à la revente. Sur option (articles 206, 3 et 239), la SCI passe à l'IS : amortissement du bien, mais revente et distributions lourdement taxées.
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