Peut-on vendre un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires ?

Le principe, la vente de l'immeuble exige l'unanimité

La vente d'un bien indivis est un acte de disposition, l'article 815-3 du Code civil la réserve au consentement de tous les indivisaires. Le refus d'un seul bloque donc la vente, quelle que soit sa quote-part. Le législateur a toutefois ouvert deux portes de sortie judiciaires, l'une fondée sur le péril de l'intérêt commun, l'autre sur la volonté d'une majorité qualifiée des deux tiers.

L'article 815-5, passer outre un refus qui met en péril l'intérêt commun

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (article 815-5 du Code civil). Le juge apprécie concrètement le péril, bien qui se dégrade, charges impayées qui s'accumulent, indivision asphyxiée financièrement. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Deux limites importantes, le juge ne peut pas, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5, alinéa 2). Et si un indivisaire est simplement hors d'état de manifester sa volonté, la voie adaptée est l'habilitation judiciaire à le représenter prévue par l'article 815-4, non l'article 815-5.

L'article 815-5-1, la vente demandée par les deux tiers, étape par étape

Issu de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet au tribunal judiciaire d'autoriser l'aliénation d'un bien indivis à la demande du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, calculés en droits et non en nombre de personnes. La procédure est strictement encadrée :

• les indivisaires majoritaires expriment devant un notaire leur intention de procéder à l'aliénation du bien ;
• le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires dans le délai d'un mois ;
• si un indivisaire s'oppose à l'aliénation ou ne se manifeste pas dans les trois mois de la signification, le notaire le constate par procès-verbal ;
• le tribunal judiciaire peut alors autoriser l'aliénation, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ; l'aliénation autorisée est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Les pièges de l'article 815-5-1

• La vente autorisée s'effectue par licitation, c'est-à-dire par adjudication, le texte ne permet pas de vendre de gré à gré à un acquéreur déjà trouvé, ce qui expose au risque d'un prix inférieur au marché.
• Le dispositif est écarté en cas de démembrement de la propriété du bien (usufruit et nue-propriété) et lorsque l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 du Code civil (présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou majeur protégé).
• Les sommes retirées de la vente ne peuvent faire l'objet d'un remploi, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision, le solde est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.