Quelle est la fiscalité d'une SCI, IR ou IS ?

Le régime par défaut, la translucidité de l'article 8 du CGI

Une SCI qui loue des locaux nus ne paie pas elle-même l'impôt, ses résultats sont imposés entre les mains des associés, à proportion de leurs droits (article 8 du CGI). Pour un associé personne physique, les loyers constituent des revenus fonciers, imposés au barème progressif après déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière), auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le déficit foncier éventuel s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Le régime micro-foncier n'est accessible à l'associé que s'il possède par ailleurs au moins un immeuble donné en location nue en direct (article 32 du CGI ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10).

À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers, 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans (articles 150 U et 150 VC du CGI) et de prélèvements sociaux après 30 ans (article L. 136-7, VI du Code de la sécurité sociale).

L'option pour l'IS, ce qu'elle change

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (articles 206, 3 et 239 du CGI). L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient définitive, et la renonciation interdit toute nouvelle option.

À l'IS, la société déduit l'amortissement du bâti et l'ensemble des frais réels, le résultat imposable est souvent faible pendant la période de remboursement de l'emprunt. Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € pour les sociétés remplissant les conditions de l'article 219, I-b du CGI (chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis à 25 %. Les associés ne sont imposés que sur les distributions effectives, en principe au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (article 200 A du CGI).

IR ou IS, le comparatif en un tableau

Les deux pièges majeurs

Le piège de la revente à l'IS, la plus-value taxable est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire du prix d'acquisition minoré des amortissements pratiqués. Les amortissements déduits pendant la détention sont donc repris à la sortie, sans aucun abattement pour durée de détention, et le produit net subit une seconde imposition de 30 % lors de sa distribution aux associés. Plus la détention est longue et la plus-value espérée forte, plus le régime IR reprend l'avantage.

Le piège du meublé, la location meublée habituelle est une activité commerciale (article 35, I-5° bis du CGI). Une SCI relevant de l'IR qui loue en meublé devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206, 2 du CGI), avec toutes les conséquences décrites ci-dessus. La doctrine administrative tolère seulement des recettes commerciales accessoires n'excédant pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30).