Quelle est la fiscalité d'une SCI : IR ou IS ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 17/07/2026

Par défaut, la SCI est translucide : chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de revenus fonciers (article 8 du CGI) et bénéficie du régime des plus-values des particuliers à la revente. Sur option (articles 206, 3 et 239), la SCI passe à l'IS : amortissement du bien, mais revente et distributions lourdement taxées.

Le régime par défaut : la translucidité de l'article 8 du CGI

Une SCI qui loue des locaux nus ne paie pas elle-même l'impôt : ses résultats sont imposés entre les mains des associés, à proportion de leurs droits (article 8 du CGI). Pour un associé personne physique, les loyers constituent des revenus fonciers, imposés au barème progressif après déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière), auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le déficit foncier éventuel s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Le régime micro-foncier n'est accessible à l'associé que s'il possède par ailleurs au moins un immeuble donné en location nue en direct (article 32 du CGI ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10).

À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans (articles 150 U et 150 VC du CGI) et de prélèvements sociaux après 30 ans (article L. 136-7, VI du Code de la sécurité sociale).

L'option pour l'IS : ce qu'elle change

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (articles 206, 3 et 239 du CGI). L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient définitive, et la renonciation interdit toute nouvelle option.

À l'IS, la société déduit l'amortissement du bâti et l'ensemble des frais réels : le résultat imposable est souvent faible pendant la période de remboursement de l'emprunt. Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € pour les sociétés remplissant les conditions de l'article 219, I-b du CGI (chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis à 25 %. Les associés ne sont imposés que sur les distributions effectives, en principe au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (article 200 A du CGI).

IR ou IS : le comparatif en un tableau

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des loyers	Barème progressif + 17,2 % chez chaque associé	IS à 15 % puis 25 % au niveau de la société
Amortissement du bien	Impossible	Déductible, résultat imposable souvent faible
Distributions	Sans objet (imposition directe des associés)	PFU de 30 % sur les dividendes
Plus-value de revente	Régime des particuliers, exonérations à 22 et 30 ans	Prix moins valeur nette comptable, sans abattement de durée
Comptabilité	Allégée	Comptabilité d'engagement et liasse fiscale

Comparaison des régimes fiscaux de la SCI

Les deux pièges majeurs

Le piège de la revente à l'IS : la plus-value taxable est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire du prix d'acquisition minoré des amortissements pratiqués. Les amortissements déduits pendant la détention sont donc repris à la sortie, sans aucun abattement pour durée de détention, et le produit net subit une seconde imposition de 30 % lors de sa distribution aux associés. Plus la détention est longue et la plus-value espérée forte, plus le régime IR reprend l'avantage.

Le piège du meublé : la location meublée habituelle est une activité commerciale (article 35, I-5° bis du CGI). Une SCI relevant de l'IR qui loue en meublé devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206, 2 du CGI), avec toutes les conséquences décrites ci-dessus. La doctrine administrative tolère seulement des recettes commerciales accessoires n'excédant pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30).

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Questions fréquentes

Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?

Pas sans conséquence : la location meublée habituelle est commerciale et entraîne l'assujettissement de plein droit à l'IS (article 206, 2 du CGI). Seules des recettes de meublé très accessoires, tolérées jusqu'à 10 % des recettes totales hors taxes par la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30), ne déclenchent pas la bascule.

L'option pour l'IS est-elle définitive ?

Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée (article 239 du CGI). Passé ce délai, elle devient irrévocable ; en cas de renonciation dans le délai, la société ne peut plus opter à nouveau pour l'IS.

Quel régime choisir pour un investissement locatif de long terme ?

Il n'existe pas de réponse universelle : l'IS allège l'impôt pendant la phase locative grâce à l'amortissement, l'IR allège la sortie grâce aux abattements de durée (exonérations à 22 et 30 ans). Plus l'horizon de revente est lointain et la plus-value attendue élevée, plus l'IR devrait l'emporter ; une simulation chiffrée sur votre situation est indispensable.

La SCI paie-t-elle la taxe foncière et l'IFI ?

La taxe foncière est due par la SCI, propriétaire du bien. Pour l'IFI, la détention est transparente : chaque associé déclare la fraction de la valeur de ses parts représentative de biens immobiliers (article 965 du CGI), selon les mêmes règles d'exonération qu'en détention directe.

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