SCI familiale, comment transmettre un bien à ses enfants ?

Pourquoi des parts se transmettent mieux qu'un immeuble

Un immeuble se donne difficilement par fractions, chaque donation d'une quote-part indivise crée une indivision entre parents et enfants, avec ses règles rigides. Les parts sociales, elles, se donnent au nombre près, 50 parts cette année, 50 autres quinze ans plus tard, en calant chaque donation sur les abattements fiscaux disponibles.

Deuxième avantage, la valeur des parts correspond à l'actif net de la société. Si la SCI a acheté à crédit, l'emprunt restant dû vient en déduction de la valeur transmise. Une décote est en outre fréquemment appliquée à la valeur des parts, souvent de l'ordre de 10 à 15 %, pour tenir compte de leur faible liquidité et des contraintes statutaires ; elle doit rester justifiée, l'administration fiscale pouvant la contester.

L'abattement de 100 000 € renouvelable tous les quinze ans

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits de donation (article 779, I du CGI). Cet abattement se reconstitue par période de quinze ans, les donations consenties depuis moins de quinze ans sont fiscalement rappelées lors d'une nouvelle donation ou de la succession (article 784 du CGI). Au-delà de l'abattement, le barème progressif de l'article 777 s'applique, de 5 % à 45 % en ligne directe.

Le démembrement des parts, donner la nue-propriété, garder l'usufruit

La technique la plus utilisée consiste à donner la seule nue-propriété des parts en s'en réservant l'usufruit, les parents conservent les revenus et, s'ils sont gérants, le pouvoir de gestion. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier, 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 61 et 70 ans révolus, 70 % entre 71 et 80 ans, par exemple.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans donner ouverture à l'impôt (article 1133 du CGI), les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans nouvelle taxation.

Les précautions indispensables

• Toute donation de parts doit être passée devant notaire, à peine de nullité (article 931 du Code civil) ; une cession déguisée sous seing privé expose à la fois à la nullité civile et au redressement fiscal.
• Les statuts doivent être écrits pour la transmission, gérance conservée par les parents, clauses d'agrément, répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire (article 1844 du Code civil, vote au nu-propriétaire, affectation des bénéfices réservée à l'usufruitier, aménagements statutaires possibles).
• La SCI doit fonctionner réellement, assemblées tenues, comptabilité suivie, compte bancaire propre. Un montage fictif ou à but exclusivement fiscal peut être écarté sur le fondement de l'abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales), et un montage à motif principalement fiscal sur le fondement de l'article L. 64 A.