Urbanisme et permis
Avant de bâtir, d'agrandir ou de vendre, le droit de l'urbanisme impose des règles précises : quelle autorisation demander selon la surface, comment déposer un permis, quels travaux relèvent d'une simple déclaration, comment un tiers peut contester une autorisation, à quoi sert le certificat d'urbanisme, que risque une construction irrégulière et comment sécuriser une vente. Ce guide répond à chaque question, à jour du Code de l'urbanisme en vigueur.
Toutes les questions
Jusqu'à 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol : aucune formalité. De 5 à 20 m² : déclaration préalable. Au-delà de 20 m² : permis de construire. Pour une extension en zone urbaine d'un PLU, ce seuil de déclaration monte à 40 m² (articles R.421-1 et suivants du Code de l'urbanisme).
Le permis de construire se dépose en mairie ou en ligne, accompagné des plans, d'une notice et de photos. La mairie instruit la demande en deux mois pour une maison individuelle, trois mois pour les autres constructions (article R.423-23). En secteur protégé, ce délai est majoré d'un mois (article R.423-24).
La déclaration préalable vise les travaux de faible ampleur : petites extensions de 5 à 20 m², modification de façade, changement de destination, pose d'une clôture ou ravalement lorsque la commune l'exige. La mairie dispose d'un mois pour statuer, son silence valant non-opposition (articles R.423-23 et R.424-1 du Code de l'urbanisme).
Un tiers dispose de deux mois pour contester un permis, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (article R.600-2). Il doit justifier d'un intérêt à agir et notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire du permis dans les quinze jours (article R.600-1).
Le certificat d'urbanisme informatif (a) indique les règles applicables au terrain ; le certificat opérationnel (b) précise en plus si un projet précis est réalisable. Les deux figent pendant dix-huit mois les règles d'urbanisme et la fiscalité applicables au terrain (article L.410-1 du Code de l'urbanisme).
Construire sans permis est un délit puni d'une amende (article L.480-4 du Code de l'urbanisme), que l'action publique prescrit par six années révolues (article 8 du Code de procédure pénale). La prescription administrative de dix ans (article L.421-9 du Code de l'urbanisme) ne profite pas aux constructions édifiées sans aucun permis alors qu'il était exigé.
Avant de vendre un bien ayant fait l'objet de travaux, vérifiez que les autorisations d'urbanisme existent et que la déclaration d'achèvement (DAACT) a bien été déposée. Dans les dix ans de la réception, la garantie décennale bénéficie à l'acquéreur de l'ouvrage (articles 1792 et 1792-4-1 du Code civil).
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