Que risque une construction sans permis ou non conforme ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 17/07/2026

Construire sans permis est un délit puni d'une amende (article L.480-4 du Code de l'urbanisme), que l'action publique prescrit par six années révolues (article 8 du Code de procédure pénale). La prescription administrative de dix ans (article L.421-9 du Code de l'urbanisme) ne profite pas aux constructions édifiées sans aucun permis alors qu'il était exigé.

L'infraction pénale et sa prescription de six ans

Exécuter des travaux sans l'autorisation requise, ou en méconnaissance de celle obtenue, constitue un délit réprimé par l'article L.480-4 du Code de l'urbanisme. L'amende est comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, en cas de construction d'une surface de plancher, 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable et, dans les autres cas, 300 000 €. En cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut en outre être prononcé.

L'action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise (article 8 du Code de procédure pénale, dans sa rédaction issue de la loi du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale). Pour une construction irrégulière, la Cour de cassation fixe ce point de départ à l'achèvement des travaux, c'est-à-dire au jour où l'ouvrage est en état d'être affecté à l'usage auquel il est destiné (Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574). Passé ce délai, les poursuites pénales ne sont plus possibles, mais cette prescription n'efface ni l'irrégularité de la construction, ni les autres conséquences civiles ou administratives.

La prescription administrative de dix ans et ses limites

Sur le terrain administratif, une règle distincte s'applique. Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut en principe plus être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme (article L.421-9 du Code de l'urbanisme). Une régularisation ultérieure s'en trouve facilitée.

Cette prescription décennale connaît toutefois des exceptions limitativement énumérées par l'article L.421-9. Elle ne joue pas, en particulier, lorsque la construction a été édifiée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors qu'il était requis, lorsqu'elle est située dans un parc national, un site classé ou sur le domaine public, lorsqu'une action en démolition a été engagée, ou lorsqu'elle expose ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure grave. Le cas d'une construction bâtie sans aucun permis est ainsi expressément privé du bénéfice de la prescription, l'irrégularité peut alors être opposée sans que le délai de dix ans y fasse obstacle.

Régulariser ou risquer la démolition

Une construction irrégulière peut souvent être régularisée en déposant a posteriori un permis de construire ou une déclaration préalable, si le projet est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande. La mairie apprécie alors la demande comme pour une construction neuve.

À défaut de régularisation, le tribunal qui prononce une condamnation sur le fondement de l'article L.480-4 statue, au vu des observations de l'autorité compétente, sur la mise en conformité des lieux ou la démolition des ouvrages (article L.480-5 du Code de l'urbanisme). Une action civile en démolition existe également, mais l'article L.480-13 la réserve au cas d'un permis préalablement annulé pour excès de pouvoir, dans des zones limitativement énumérées et dans les deux ans suivant la décision devenue définitive. Enfin, une construction non régularisée fragilise toute vente future, car le vendeur doit informer l'acquéreur de la situation.

Estimer mon bien en 2 minutes

Questions fréquentes

Peut-on régulariser une construction sans permis ?

Oui, en déposant a posteriori un permis de construire ou une déclaration préalable, à condition que la construction respecte les règles d'urbanisme applicables au moment de la demande. La régularisation ne fait pas disparaître l'infraction pénale déjà commise mais assainit la situation administrative.

Au bout de combien de temps une construction irrégulière est-elle protégée ?

L'action publique se prescrit par six années révolues, la Cour de cassation faisant courir ce délai de l'achèvement des travaux. Sur le plan administratif, passé dix ans, l'irrégularité initiale ne peut en principe plus fonder un refus, mais l'article L.421-9 du Code de l'urbanisme exclut ce bénéfice dans plusieurs cas, notamment lorsque la construction a été édifiée sans aucun permis alors qu'il était requis, ou qu'elle se situe en site classé ou sur le domaine public.

Le voisin peut-il faire démolir une construction irrégulière ?

L'article L.480-13 du Code de l'urbanisme ne vise que le cas d'un permis annulé pour excès de pouvoir, la démolition suppose alors que la construction se situe dans l'une des zones limitativement énumérées et que l'action soit engagée dans les deux ans suivant la décision devenue définitive. Une construction édifiée sans aucun permis échappe à ce texte ; le voisin doit alors agir sur un autre fondement, par exemple le trouble anormal de voisinage (article 1253 du Code civil).

Une question sur votre projet ?

Prix envisageable, ordre des démarches, frais d'agence à la vente. Réservez une visio avec un conseiller BRIVEO, gratuitement et sans engagement.

Parler à un conseiller immobilier