Permis de construire et vente, que faut-il vérifier ?

Informer l'acquéreur des autorisations et de leur conformité

Le vendeur est tenu d'une obligation précontractuelle d'information, celui des contractants qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que ce dernier l'ignore légitimement ou lui fait confiance (article 1112-1 du Code civil). La situation urbanistique du bien, et notamment l'existence, l'achèvement et la conformité des autorisations obtenues pour les constructions et extensions, entre dans ce champ. En pratique, l'avant-contrat (promesse ou compromis) reprend ces éléments et le notaire les réclame. Dissimuler intentionnellement une construction irrégulière peut caractériser un dol (article 1137 du Code civil) et exposer le vendeur à l'annulation de la vente ou à des dommages et intérêts.

Une construction édifiée ou agrandie sans permis, ou non conforme au permis délivré, doit être signalée, l'acquéreur hérite du risque administratif attaché au bien. Il est prudent de rassembler les arrêtés de permis, les plans, et les déclarations d'achèvement avant la mise en vente afin de sécuriser la transaction et rassurer le notaire.

L'achèvement, la conformité et la garantie décennale

À la fin d'un chantier soumis à autorisation, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie (article R.462-1 du Code de l'urbanisme). L'autorité compétente dispose ensuite de trois mois pour contester la conformité des travaux, délai porté à cinq mois lorsqu'un récolement est obligatoire, notamment aux abords d'un monument historique, en site classé ou pour un établissement recevant du public (articles R.462-6 et R.462-7). Passé ce délai sans contestation, le bénéficiaire ou ses ayants droit peuvent obtenir, sur demande et dans les quinze jours, une attestation certifiant que la conformité n'a pas été contestée (article R.462-10).

Pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil), le constructeur répond de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). L'assurance dommages-ouvrage est, quant à elle, souscrite pour le compte des propriétaires successifs (article L.242-1 du Code des assurances). Surtout, lorsqu'un acte transfère la propriété avant l'expiration de ce délai de dix ans, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence de ces assurances, l'attestation y étant annexée (article L.243-2 du Code des assurances).

À vérifier, certificat d'urbanisme et servitudes annexés

Il est fortement recommandé de faire annexer à la promesse un certificat d'urbanisme récent et l'état des servitudes d'urbanisme grevant le bien, afin que l'acquéreur dispose d'une information complète et fige les règles applicables. Cette vérification protège les deux parties et limite le risque de contentieux après la vente.

• Demander un certificat d'urbanisme récent et le faire annexer à l'avant-contrat, il n'est pas obligatoire, mais il fige les règles pendant dix-huit mois (article L.410-1 du Code de l'urbanisme).
• Faire mentionner les servitudes d'urbanisme affectant le bien (alignement, reculs, emplacements réservés) et les annexer à la promesse.
• Réunir les autorisations, les plans et la déclaration d'achèvement (DAACT) des travaux réalisés.
• Annexer les attestations d'assurance pour les travaux de moins de dix ans, l'article L.243-2 du Code des assurances impose de mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence de ces assurances.