Vendre sans agence, ce qu'il faut faire vous-même

Ce que « sans agence » veut dire exactement

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre l'entremise immobilière, c'est-à-dire le fait de s'occuper de l'affaire d'autrui contre rémunération. Elle ne vous concerne pas quand vous vendez votre propre bien. Vous n'avez besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni de mandat pour mettre votre maison ou votre appartement en vente.

Ce que la loi ne vous retire pas, elle ne vous le facilite pas non plus. Les obligations qui pèsent sur le vendeur, information de l'acquéreur, diagnostics, garantie des vices cachés, sont identiques que la vente passe par une agence ou non. L'agence ne les absorbe pas, elle les exécute à votre place et vous les facture. Sans elle, elles restent entières et vous en répondez seul.

La confusion la plus fréquente porte sur la rédaction de l'avant-contrat. Rien ne vous interdit de signer un compromis sous seing privé entre particuliers. Mais un acte mal rédigé se paie au moment où il faut s'en servir, et le notaire qui reprend le dossier ne peut pas réécrire un accord déjà formé.

Les étapes que vous menez vous-même

L'ordre compte davantage que la vitesse. Une annonce publiée avant que le dossier ne soit prêt attire des visites qui ne se transforment pas, et chaque semaine passée en ligne sans offre pèse sur la perception du prix.

• Fixer le prix à partir des ventes réellement conclues autour de chez vous, et non des prix affichés par vos voisins, qui sont des demandes et non des transactions.
• Réunir le dossier de diagnostic technique. L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation impose qu'il soit annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique.
• Écrire l'annonce et photographier le bien. Le classement énergétique doit y figurer, et les honoraires doivent être annoncés dès qu'un professionnel intervient.
• Organiser et filtrer les visites, ce qui suppose de vérifier qui entre chez vous et de savoir si la personne peut financer l'achat.
• Recevoir les offres par écrit, et mesurer ce qu'une acceptation engage avant de la signer.
• Signer l'avant-contrat, purger les conditions suspensives et le délai de rétractation, puis réunir les pièces que le notaire demandera.
• Signer l'acte authentique, remettre les clés et solder les prorata de charges et de taxe foncière.

Le dossier que l'acquéreur attend

Un acheteur qui traite avec un particulier est plus méfiant qu'un acheteur qui traite avec une agence, parce qu'il sait que personne n'a vérifié le dossier avant lui. La meilleure réponse à cette méfiance est de lui donner tout, tout de suite.

Pour un lot de copropriété, cela veut dire le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges courantes et la situation du compte du vendeur, ainsi que la surface privative au sens de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez. Pour une maison, s'y ajoutent le titre de propriété, les autorisations d'urbanisme des travaux réalisés et les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenues.

Un dossier incomplet ne fait pas seulement perdre du temps, il déplace le rapport de force. L'acquéreur qui découvre une pièce manquante après l'offre a un motif de renégociation que vous lui avez donné vous-même.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Elles ne sont pas nombreuses et elles se ressemblent d'une vente à l'autre. Aucune ne tient à un défaut de compétence, toutes tiennent à un défaut d'information au moment de décider.

• Partir d'un prix construit sur une annonce voisine. Un prix affiché est une demande, pas une vente. Seules les transactions conclues disent ce que le marché a réellement payé.
• Croire qu'une offre acceptée se retire. L'article 1583 du code civil rend la vente parfaite dès l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Accepter une offre par écrit vous engage, avant même tout passage chez le notaire.
• Oublier que le délai de rétractation de dix jours de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation profite à l'acquéreur non professionnel, et à lui seul. Le vendeur n'en dispose pas.
• Négliger la garantie des vices cachés. L'article 1643 du code civil tient le vendeur des défauts qu'il ignorait, sauf clause de non-garantie, et cette clause tombe si la mauvaise foi est établie.
• Recevoir des visites sans filtrer. Faire entrer chez soi une personne dont on ne sait rien, et dont on n'a pas vérifié la capacité à acheter, use le bien et expose le vendeur.

Ce que la vente sans agence coûte vraiment

Elle ne coûte pas zéro. Les diagnostics obligatoires sont à la charge du vendeur, quelle que soit la voie choisie. S'y ajoutent le temps des visites, celui des appels, et celui passé à comprendre des documents que vous ne lisez qu'une fois dans votre vie.

Le vrai calcul n'oppose donc pas des honoraires à rien, il oppose des honoraires à un temps et à un risque. Les honoraires d'agence sont libres depuis l'ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986 et chaque agence affiche son propre barème, ce qui rend toute moyenne de marché invérifiable. La seule comparaison honnête est celle que vous faites entre le barème écrit d'un professionnel et ce que vous êtes prêt à assumer vous-même.

Chez BRIVEO, les trois formules sont affichées avant toute discussion, 0 %, 2 % ou 5 % TTC à la charge du vendeur, dues à l'acte. La formule à taux nul est un dépôt d'annonce sans mandat, sur lequel BRIVEO héberge et n'intervient pas dans la transaction. Les deux autres supposent un mandat écrit, conforme à la loi Hoguet, numéroté et inscrit au registre des mandats.

Ce qu'un accompagnement change, et ce qu'il ne change pas

Il ne vous retire pas la décision. Le prix reste le vôtre, l'acceptation d'une offre reste la vôtre, et le bien reste le vôtre jusqu'à l'acte. Ce qu'un accompagnement apporte est en amont de ces décisions, sous la forme du chiffre sur lequel vous vous appuyez et du dossier que vous présentez.

L'estimation BRIVEO part des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale autour de votre bien, et non d'une moyenne de quartier ni d'un avis. Elle est gratuite, sans engagement, et elle vous appartient. C'est le point de départ le moins coûteux pour décider si vous vendez seul ou non.