Financer son achat immobilier
Capacité d'emprunt, taux d'endettement, apport, financement à 110 %, prêt à taux zéro : voici tout ce qu'il faut comprendre pour financer votre achat immobilier au meilleur coût, avec des exemples chiffrés et nos simulateurs gratuits.
Le financement est la première étape d'un achat immobilier réussi. Avant même de visiter, connaître sa capacité d'emprunt évite les mauvaises surprises et renforce votre position face au vendeur.
Depuis 2022, les règles du HCSF encadrent l'octroi de crédit : taux d'endettement plafonné à 35 % (assurance comprise) et durée limitée à 25 ans. Les questions ci-dessous détaillent chaque levier, avec des exemples concrets.
Toutes les questions
Le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier est de 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Cette règle, fixée par le HCSF, s'accompagne d'une durée de prêt limitée à 25 ans. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % des dossiers.
Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à un taux d'environ 3,5 %, il faut viser une mensualité de l'ordre de 1 160 €, soit un revenu net d'environ 3 300 € par mois (règle des 35 %). Sur 25 ans, la mensualité baisse à environ 1 000 €, pour un revenu d'environ 2 900 €.
Un financement à 110 % couvre le prix du bien plus les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, parfois frais de dossier) sans apport personnel. Il reste possible mais rare : il est réservé aux profils solides (revenus stables, bonne gestion, épargne résiduelle) et à un taux d'endettement maîtrisé.
Pour obtenir un crédit immobilier : calculez votre capacité d'emprunt, constituez un apport, comparez les banques (ou passez par un courtier), montez un dossier solide, obtenez un accord de principe puis l'offre de prêt, respectez le délai de réflexion de 10 jours, et signez chez le notaire pour déblocage des fonds.
Aucun texte français ne fixe d'apport personnel minimum : le seuil de 10 % est une pratique bancaire, pas une règle de droit. En pratique, prévoyez de l'ordre de 8 à 10 % du prix dans l'ancien et de 3 à 4 % dans le neuf, parce que ce montant correspond aux frais que la banque ne finance généralement pas.
Le bail réel solidaire (BRS, articles L. 255-1 à L. 255-19 du CCH) permet d'acheter le bâti seul, un organisme de foncier solidaire restant propriétaire du terrain pendant 18 à 99 ans. TVA à 5,5 % et plafonds de ressources par zone sous conditions, revente encadrée, cumul possible avec le prêt à taux zéro.
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