Bail réel solidaire (BRS), plafonds de ressources, TVA réduite et cumul avec le PTZ

Le principe légal, le foncier reste à l'organisme, le ménage n'achète que le bâti

Le bail réel solidaire (BRS) est créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, ratifiée par l'article 117 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, et codifié aux articles L. 255-1 à L. 255-19 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Un organisme de foncier solidaire (OFS), défini à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme, reste propriétaire du terrain et consent au ménage un bail de 18 à 99 ans portant sur des droits réels, pour sa résidence principale (article L. 255-1 du CCH).

L'accès est soumis à des plafonds de ressources et de prix fixés par l'OFS (article L. 255-2 du CCH), qui peut retenir des seuils plus restrictifs que le plafond réglementaire.

TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions

L'article 278 sexies, I, 13° du CGI, créé par la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 et étendu par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, applique un taux de TVA de 5,5 % aux logements neufs acquis en BRS. Les conditions cumulatives sont, plafonds de ressources fixés par l'annexe III de l'arrêté du 26 mars 2004 (revalorisée chaque 1er janvier), plafonds de prix de cession fixés par l'annexe II du même arrêté, occupation du logement au moins 8 mois par an en résidence principale, et bail réel solidaire conclu par l'OFS dans les 5 ans de l'acquisition du foncier, conditions maintenues pendant 15 ans.

Les plafonds de ressources 2025, par zone et taille de foyer

Ce sont les plafonds du prêt social location-accession (PSLA), applicables au BRS par le même arrêté du 26 mars 2004, modifié par l'arrêté du 23 décembre 2024. Le zonage officiel comporte cinq zones réglementaires (Abis, A, B1, B2, C), et non une simple opposition Paris, Île-de-France et reste de la France, plusieurs villes de province, comme Lyon, Marseille, Nice ou Annecy, sont classées en zone A ou Abis, au même titre que certaines communes d'Île-de-France classées en B1 ou B2.

Frais de notaire réduits, cumul avec le PTZ, revente encadrée

Les droits de mutation ne portent que sur le prix du bâti, le terrain restant la propriété de l'OFS et n'étant pas vendu, ce qui réduit mécaniquement les frais de notaire. Aucun taux forfaitaire officiel unique n'est publié, le montant dépend uniquement du prix du bâti.

Le BRS est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ, articles L. 31-10-1 et suivants du CCH), sous les conditions habituelles de primo-accession, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, y compris via un BRS antérieur, au cours des deux années précédentes. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ est ouvert au logement neuf sur tout le territoire, sans restriction de zone.

La revente est encadrée, le prix, ou la valeur maximale des droits réels, est plafonné à sa valeur initiale actualisée selon des modalités fixées par décret (article L. 255-5 du CCH). En pratique, l'organisme de foncier solidaire approuve l'acquéreur suivant et peut racheter le bien si aucun repreneur éligible ne se présente.