Vices cachés en immobilier
La garantie des vices cachés protège l'acheteur d'un bien immobilier contre les défauts graves que la visite ne pouvait pas révéler : mérule, fissures structurelles dissimulées, infiltrations récurrentes. Fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil, elle obéit à des conditions strictes et à des délais précis. Ce guide explique, texte à l'appui, ce qu'est un vice caché, comment agir, ce que valent les clauses d'exonération et comment vendeur et acheteur peuvent sécuriser leur position.
Toutes les questions
Un vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à son usage ou qui le diminue fortement (article 1641 du Code civil). Trois conditions cumulatives : le défaut était non apparent lors de la vente, antérieur à celle-ci et suffisamment grave. L'acheteur dispose alors de recours contre le vendeur.
L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la vente (article 1648 du Code civil). Ce délai de prescription peut être suspendu, notamment par un référé-expertise, dans la limite de vingt ans à compter du jour de la vente.
L'acheteur victime d'un vice caché choisit entre rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou le conserver et obtenir une réduction du prix (action estimatoire), selon l'article 1644 du Code civil. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages et intérêts (article 1645).
La clause de non-garantie des vices cachés, licite en vertu de l'article 1643 du Code civil, protège uniquement le vendeur particulier de bonne foi. Elle est écartée si le vendeur connaissait le vice ou s'il est un professionnel de l'immobilier ou du bâtiment, présumé connaître les défauts du bien vendu.
Le vice caché sanctionne un défaut non apparent qui rend le bien impropre à son usage (article 1641 du Code civil). Le dol vise la tromperie intentionnelle du vendeur (article 1137) et permet l'annulation de la vente. Le défaut de délivrance conforme sanctionne un bien différent de ce que le contrat promettait (article 1604).
Les diagnostics du dossier de diagnostic technique informent l'acheteur mais ne couvrent pas tous les défauts du bien. Sans diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif valide, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
La meilleure protection du vendeur est la transparence : déclarer par écrit tous les défauts connus dans l'avant-contrat, annexer un dossier de diagnostic technique complet et les pièces relatives aux travaux et sinistres. La clause de non-garantie de l'article 1643 du Code civil complète ce dispositif, mais elle ne couvre jamais la mauvaise foi.
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