Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?
L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la vente (article 1648 du Code civil). Ce délai de prescription peut être suspendu, notamment par un référé-expertise, dans la limite de vingt ans à compter du jour de la vente.
Deux ans à compter de la découverte du vice
L'article 1648, alinéa 1er, du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ n'est donc pas la signature de l'acte, mais le jour où l'acheteur a eu une connaissance suffisante du défaut, de sa cause et de sa gravité.
En pratique, les juges retiennent souvent comme point de départ la date du rapport d'expertise qui révèle l'ampleur et l'origine du désordre, plutôt que les premières manifestations du problème. La date de cette découverte est appréciée souverainement par les juges du fond, au vu des pièces produites.
Un délai de prescription enfermé dans un butoir de vingt ans
Par quatre arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023 (dont le pourvoi n° 21-15.809), la Cour de cassation a clarifié la nature de ce délai, le délai de deux ans de l'article 1648 est un délai de prescription, susceptible de suspension, et il est encadré par le délai butoir de vingt ans de l'article 2232 du Code civil, qui court à compter du jour de la vente.
Concrètement, un vice découvert quinze ans après l'achat peut encore fonder une action, à condition d'agir dans les deux ans de la découverte et avant l'expiration du butoir de vingt ans.
Le réflexe pratique, le référé-expertise
Lorsque le vice est découvert, l'acheteur a rarement le temps de constituer un dossier complet en deux ans, surtout si le vendeur conteste. La demande de mesure d'instruction avant tout procès (référé-expertise, article 145 du Code de procédure civile) suspend la prescription lorsque le juge y fait droit ; le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée (article 2239 du Code civil).
Ce mécanisme sécurise la procédure, l'expertise judiciaire établit la preuve tout en préservant le délai pour agir au fond.
Questions fréquentes
Le délai court-il à partir de l'achat ou de la découverte du vice ?
À partir de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Les juges fixent souvent ce point de départ à la date du rapport d'expertise qui révèle la cause et la gravité du désordre, et non aux premières manifestations du problème.
Une expertise amiable suffit-elle à suspendre le délai ?
Non. Seule une mesure d'instruction ordonnée par le juge avant tout procès suspend la prescription (article 2239 du Code civil). L'expertise amiable reste utile comme élément de preuve, mais elle est sans effet sur le délai de deux ans.
Peut-on encore agir quinze ans après l'achat ?
Oui, si le vice vient seulement d'être découvert, l'action reste ouverte pendant deux ans à compter de la découverte, tant que le délai butoir de vingt ans à compter de la vente n'est pas expiré (article 2232 du Code civil et arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023).
Le délai est-il le même contre le constructeur de la maison ?
Non. Les désordres relevant de la garantie décennale obéissent à un régime distinct, dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792 et suivants du Code civil). Selon l'origine du désordre, l'action peut viser le vendeur, le constructeur ou les deux.
À lire aussi
- Code civil, article 1648 (Légifrance)
- Code civil, article 2232 (Légifrance)
- Code civil, article 2239 (Légifrance)
- Code civil, article 2241 (Légifrance)
- Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, quatre arrêts dont le pourvoi n° 21-15.809
- Code de procédure civile, article 145 (Légifrance)
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Comment suspendre ou interrompre le délai
Attention, une simple lettre de mise en demeure, même recommandée, n'interrompt pas la prescription. Seuls certains actes ont un effet sur le délai de deux ans.
Effet des principaux événements sur le délai de deux ans