Vendeur, comment se protéger contre un recours en vices cachés ?

La transparence, première protection juridique du vendeur

Un défaut porté à la connaissance de l'acheteur avant la vente n'est plus un vice caché, l'article 1642 du Code civil écarte la garantie pour les vices apparents et ceux dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Déclarer par écrit, dans l'avant-contrat, les désordres connus (infiltration ancienne, fissure surveillée, sinistre indemnisé) fait entrer ces éléments dans le champ contractuel, l'acheteur achète en connaissance de cause et ne peut plus s'en plaindre ensuite.

Cette déclaration écrite protège doublement, elle prive le défaut de son caractère caché et elle rend très difficile toute accusation ultérieure de dissimulation dolosive.

Constituer un dossier complet à annexer à la vente

Plus le dossier remis à l'acheteur est complet, plus le terrain d'un recours ultérieur se réduit. Les pièces suivantes méritent d'être réunies et annexées.

• Le dossier de diagnostic technique complet et en cours de validité au jour de l'acte, un diagnostic manquant parmi ceux visés au II de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) prive le vendeur de l'exonération pour le risque correspondant.
• Les factures, garanties et attestations d'assurance des travaux réalisés, y compris la dommages-ouvrage le cas échéant.
• Les déclarations de sinistres et les indemnisations perçues (dégât des eaux, sécheresse, catastrophe naturelle).
• Les rapports d'expertise ou de contrôle antérieurs (structure, humidité, assainissement).
• En copropriété, les procès-verbaux d'assemblées générales mentionnant des désordres sur l'immeuble.

La clause de non-garantie, utile, mais pas magique

Les actes notariés entre particuliers stipulent presque toujours une clause d'exonération, dont une formulation courante est proche de « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour raison des vices cachés pouvant l'affecter ». Fondée sur l'article 1643 du Code civil, elle est pleinement efficace pour le vendeur particulier de bonne foi.

Ses limites doivent être connues, elle tombe si l'acheteur prouve que le vendeur connaissait le vice (article 1645 du Code civil), elle est inefficace pour le vendeur professionnel ou celui qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine du désordre, elle ne joue pas pour le risque couvert par un diagnostic manquant, et elle ne couvre jamais le dol (article 1137 du Code civil). La rédaction précise relève du notaire, qui l'adapte à la situation.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire

Certains comportements, destinés à rassurer l'acheteur, se retournent systématiquement contre le vendeur en cas de litige.

• Masquer des traces de désordres, une peinture récente sur des auréoles d'humidité ou un coffrage posé sur des fissures sont des indices classiques de dissimulation, terrain du dol (article 1137 du Code civil).
• Répondre inexactement aux questions écrites de l'acheteur ou du notaire, la réponse mensongère caractérise la mauvaise foi.
• Omettre un sinistre déclaré à l'assurance, la trace documentaire est aisée à retrouver.
• Minimiser un désordre connu en le présentant comme purement esthétique alors que sa cause est structurelle.