La clause de non-garantie des vices cachés protège-t-elle toujours le vendeur ?
La clause de non-garantie des vices cachés, licite en vertu de l'article 1643 du Code civil, protège uniquement le vendeur particulier de bonne foi. Elle est écartée si le vendeur connaissait le vice ou s'il est un professionnel de l'immobilier ou du bâtiment, présumé connaître les défauts du bien vendu.
Une clause licite et quasi systématique dans les actes
L'article 1643 du Code civil tient le vendeur aux vices cachés même s'il ne les connaissait pas, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Cette réserve fonde la clause de non-garantie, présente dans la quasi-totalité des ventes immobilières entre particuliers rédigées par notaire.
Lorsqu'elle joue, l'acheteur ne peut plus agir sur le fondement des articles 1641 et suivants pour le vice concerné. Il devra, le cas échéant, se placer sur un autre terrain (dol, responsabilité du diagnostiqueur) ou renoncer.
Les trois situations, bonne foi, mauvaise foi, vendeur professionnel
L'efficacité de la clause dépend entièrement du profil et de la connaissance du vendeur. Le tableau suivant résume les solutions habituellement retenues par les juges.
| Profil du vendeur | Effet de la clause |
|---|---|
| Particulier de bonne foi, ignorant le vice | Clause efficace, la garantie des vices cachés est écartée |
| Particulier connaissant le vice (mauvaise foi prouvée) | Clause écartée ; tous dommages et intérêts dus (article 1645 du Code civil) |
| Professionnel de l'immobilier ou du bâtiment face à un acheteur profane | Clause inefficace, le professionnel est présumé connaître les vices (jurisprudence constante) |
| Vendeur ayant réalisé lui-même les travaux à l'origine du vice | Clause souvent écartée, le vendeur pouvant être assimilé à un professionnel selon les circonstances |
Effet de la clause de non-garantie selon le profil du vendeur
Le cas particulier des relations avec un consommateur
Lorsque le vendeur est un professionnel et l'acheteur un consommateur, la clause qui supprime ou réduit le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement du professionnel à ses obligations est présumée abusive de manière irréfragable (article R. 212-1, 6°, du Code de la consommation). Elle est réputée non écrite.
Enfin, l'article L. 271-4, II, du Code de la construction et de l'habitation prive le vendeur du bénéfice de l'exonération lorsque l'un des diagnostics qu'il vise (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) est manquant ou périmé au jour de l'acte authentique, pour le risque correspondant.
Questions fréquentes
Où trouve-t-on la clause de non-garantie dans une vente ?
Elle figure généralement dans l'avant-contrat (compromis ou promesse) puis dans l'acte authentique, au chapitre des conditions de la vente. Elle se négocie comme toute clause, un acheteur peut demander sa suppression ou sa limitation avant de signer.
Comment prouver que le vendeur connaissait le vice ?
Par un faisceau d'indices, factures de travaux sur le désordre en cause, sinistres déclarés à l'assurance, masquages récents, témoignages, rapport d'expertise datant l'apparition du désordre. La preuve de cette connaissance écarte la clause et ouvre droit à tous dommages et intérêts (article 1645 du Code civil).
La clause couvre-t-elle un vice visé par un diagnostic manquant ?
Non pour les diagnostics visés par l'article L. 271-4, II, du Code de la construction et de l'habitation (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif), en l'absence de document en cours de validité lors de la signature de l'acte authentique, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Un vendeur peut-il s'exonérer de son propre dol ?
Non. La dissimulation intentionnelle d'une information déterminante constitue un dol (article 1137 du Code civil), et aucune clause ne peut couvrir la mauvaise foi de son auteur. L'acheteur trompé conserve l'action en nullité et en dommages et intérêts.
À lire aussi
- Code civil, article 1643 (Légifrance)
- Code civil, article 1645 (Légifrance)
- Code civil, article 1137 (Légifrance)
- Code de la consommation, article R212-1 (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (Légifrance)
Une question sur votre projet ?
Prix envisageable, ordre des démarches, frais d'agence à la vente. Réservez une visio avec un conseiller BRIVEO, gratuitement et sans engagement.
Parler à un conseiller immobilier
Comment la mauvaise foi du vendeur se prouve
La mauvaise foi ne se présume pas pour un vendeur particulier, c'est à l'acheteur de la démontrer, par un faisceau d'indices. Sont fréquemment retenus des factures de réparations portant sur le désordre litigieux, des sinistres déclarés à l'assurance, des travaux de masquage récents (peinture fraîche sur des traces d'humidité, coffrage dissimulant des fissures), des témoignages de voisins ou d'anciens occupants, ou un rapport d'expertise datant précisément l'apparition du désordre.
Lorsque la dissimulation est intentionnelle, l'acheteur peut en outre invoquer le dol (article 1137 du Code civil), qui ouvre la voie de la nullité de la vente et échappe par nature à toute clause d'exonération.