Servitudes : droits et charges entre voisins

Une servitude est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, au profit d'un autre immeuble, le fonds dominant, appartenant à un propriétaire différent (article 637 du Code civil). Attachée aux fonds et non aux personnes, elle se transmet avec eux. Elle peut être légale, conventionnelle ou établie par destination du père de famille.

Le propriétaire d'un terrain enclavé, sans issue suffisante sur la voie publique, peut exiger un passage sur les fonds voisins moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé (article 682 du Code civil). Le passage est pris du côté du trajet le plus court, à l'endroit le moins dommageable, et cesse si l'enclave disparaît.

Pour ouvrir une vue droite sur la propriété voisine, une distance minimale de 1,90 m doit séparer l'ouverture de la limite séparative ; 0,60 m suffisent pour une vue oblique (articles 678 et 679 du Code civil). Les jours de souffrance, à fer maillé et verre dormant, restent possibles sans condition de distance.

Seules les servitudes à la fois continues et apparentes, comme une vue ou un aqueduc visible, peuvent s'acquérir par une possession de trente ans (article 690 du Code civil). Les servitudes discontinues, dont la servitude de passage, ne s'acquièrent jamais par prescription, même après un usage très ancien (article 691).

Avant d'acheter, vérifiez les servitudes dans l'avant-contrat et dans le titre de propriété, demandez un état des inscriptions au service de la publicité foncière, questionnez le vendeur par écrit et consultez les annexes du plan local d'urbanisme pour les servitudes d'utilité publique. Le notaire doit signaler toute servitude révélée par les titres.

Une servitude s'éteint par l'impossibilité définitive d'en user (article 703 du Code civil), par la réunion des deux fonds dans la même main (article 705), par le non-usage pendant trente ans (article 706) ou par la renonciation du fonds dominant. Sa contestation relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.