Comment s'éteint ou se conteste une servitude ?
Une servitude s'éteint par l'impossibilité définitive d'en user (article 703 du Code civil), par la réunion des deux fonds dans la même main (article 705), par le non-usage pendant trente ans (article 706) ou par la renonciation du fonds dominant. Sa contestation relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Les causes d'extinction prévues par le Code civil
Perpétuelle en principe, la servitude n'échappe pas à toute extinction. Le Code civil en organise trois causes principales, auxquelles s'ajoutent la renonciation du propriétaire du fonds dominant et l'arrivée du terme lorsque le titre constitutif en a prévu un.
| Cause | Mécanisme | Fondement |
|---|---|---|
| Impossibilité d'usage | Les lieux sont en un état tel que la servitude ne peut plus être exercée ; elle revit si les choses sont rétablies avant la prescription | Articles 703 et 704 |
| Confusion | Le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans la même main | Article 705 |
| Non-usage trentenaire | La servitude n'a pas été exercée pendant trente ans | Articles 706 et 707 |
| Renonciation ou convention | Le fonds dominant renonce à son droit, en général par acte notarié publié | Liberté contractuelle (article 1102 du Code civil) |
Causes d'extinction d'une servitude (Code civil)
Le non-usage trentenaire en pratique
La servitude s'éteint par le non-usage pendant trente ans (article 706 du Code civil). Le point de départ du délai varie selon la nature de la servitude. Pour les servitudes discontinues, comme un passage, il court du jour où l'on a cessé d'en jouir ; pour les servitudes continues, comme une vue, du jour où un acte contraire à la servitude a été accompli, par exemple la condamnation de l'ouverture (article 707).
La preuve du non-usage pèse sur le propriétaire du fonds servant qui invoque l'extinction. Le délai est fragile, tout acte d'usage, même partiel, l'interrompt, et le mode d'exercice de la servitude peut se prescrire comme la servitude elle-même (article 708). Enfin, lorsque le fonds dominant est en indivision, la jouissance d'un seul indivisaire empêche la prescription à l'égard de tous (article 709), et celui contre lequel la prescription n'a pu courir, tel un mineur, conserve le droit de tous les autres (article 710).
Contester une servitude, de l'amiable au tribunal judiciaire
La voie amiable est la plus simple, le propriétaire du fonds dominant peut renoncer à la servitude, gratuitement ou contre indemnité, par acte notarié publié au service de la publicité foncière afin de purger définitivement le titre. Cette renonciation négociée est fréquente lorsque la servitude bloque un projet de construction.
À défaut d'accord, le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, seul compétent en matière réelle immobilière (article 44 du Code de procédure civile). Le propriétaire du fonds servant peut contester l'existence même du droit (absence de titre pour une servitude discontinue, article 691), invoquer une cause d'extinction (articles 703 à 710) ou dénoncer un dépassement, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans aggraver la condition du fonds servant (article 702). Le fonds dominant dispose symétriquement d'une action pour faire reconnaître et rétablir sa servitude entravée.
Questions fréquentes
Le simple non-usage suffit-il à éteindre une servitude ?
Oui, après trente ans (article 706 du Code civil), mais la preuve incombe au propriétaire du fonds servant et le point de départ dépend de la nature de la servitude, dernier acte d'usage pour une servitude discontinue, acte contraire pour une servitude continue (article 707).
Peut-on racheter une servitude qui gêne un projet ?
Oui, par convention, le propriétaire du fonds dominant peut renoncer à son droit contre une indemnité librement négociée. La renonciation est constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux acquéreurs successifs.
Que devient la servitude si j'achète le terrain voisin ?
Elle s'éteint par confusion dès que le fonds dominant et le fonds servant appartiennent au même propriétaire (article 705 du Code civil). En cas de revente séparée ultérieure, une servitude pourrait toutefois renaître par destination du père de famille s'il subsiste un signe apparent d'aménagement (article 694).
Quel tribunal saisir pour contester une servitude ?
Le tribunal judiciaire du lieu où est situé l'immeuble, seul compétent en matière réelle immobilière (article 44 du Code de procédure civile). Une tentative de résolution amiable préalable est recommandée, et la publication de la décision ou de l'accord au service de la publicité foncière sécurise la situation.
À lire aussi
- Code civil, articles 703 à 710 (Légifrance)
- Code civil, articles 691 et 702 (Légifrance)
- Code de procédure civile, article 44 (Légifrance)
Une question sur votre projet ?
Prix envisageable, ordre des démarches, frais d'agence à la vente. Réservez une visio avec un conseiller BRIVEO, gratuitement et sans engagement.
Parler à un conseiller immobilier