Qu'est-ce qu'une servitude en droit immobilier ?

La définition légale, une charge d'un fonds au profit d'un autre

L'article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Le terrain qui supporte la charge est appelé fonds servant ; celui qui en profite est le fonds dominant. Un droit de passage, une servitude de vue ou une canalisation traversant la parcelle voisine relèvent de ce mécanisme.

La servitude est un droit réel immobilier, elle est attachée aux fonds eux-mêmes et non aux personnes qui les possèdent. Elle suit donc le bien dans toutes les mutations, l'acquéreur du fonds servant la subit, l'acquéreur du fonds dominant en profite, sans qu'aucune clause de l'acte de vente ne soit nécessaire pour la maintenir. Sauf cause d'extinction, elle a vocation à durer aussi longtemps que les deux fonds existent.

Servitudes légales, conventionnelles ou par destination du père de famille

L'article 639 du Code civil distingue les servitudes selon leur origine, la situation naturelle des lieux, les obligations imposées par la loi, ou les conventions entre propriétaires.

• Les servitudes naturelles découlent de la configuration des lieux, comme l'écoulement naturel des eaux de pluie du fonds supérieur vers le fonds inférieur (article 640 du Code civil).
• Les servitudes légales sont imposées par la loi dans l'intérêt des propriétaires, passage en cas d'enclave (article 682), distances des vues (articles 675 à 680), ou encore mitoyenneté.
• Les servitudes conventionnelles sont librement créées par contrat entre propriétaires, dans les limites de l'ordre public (article 686), droit de passage de convenance, interdiction de construire (non aedificandi), limitation de hauteur, cour commune.
• La destination du père de famille (articles 692 à 694) fait naître une servitude lorsqu'un propriétaire unique aménage un signe apparent de servitude entre deux parties de son fonds, puis divise ce fonds, l'aménagement vaut titre entre les nouveaux propriétaires si l'acte de division ne l'écarte pas.

Les effets, un droit attaché au bien, pas à son propriétaire

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode, il ne peut ni changer l'état des lieux ni déplacer seul l'exercice de la servitude, sauf à offrir un endroit aussi commode au fonds dominant (article 701 du Code civil).

Le propriétaire du fonds dominant peut faire les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et les conserver, mais à ses frais, sauf si le titre met l'entretien à la charge du fonds servant (articles 697 et 698). Il ne peut rien faire qui aggrave la condition du fonds servant (article 702).

Parce qu'elle limite durablement l'usage du bien, une servitude peut peser sur sa valeur, une interdiction de construire ou un passage traversant un jardin se répercutent généralement sur le prix. Cette incidence s'apprécie au cas par cas lors de l'estimation.