Une servitude peut-elle s'acquérir par prescription ?
Seules les servitudes à la fois continues et apparentes, comme une vue ou un aqueduc visible, peuvent s'acquérir par une possession de trente ans (article 690 du Code civil). Les servitudes discontinues, dont la servitude de passage, ne s'acquièrent jamais par prescription, même après un usage très ancien (article 691).
Continues, discontinues, apparentes, non apparentes, la grille de lecture
Le Code civil classe les servitudes selon deux critères croisés. Une servitude est continue lorsque son usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme, conduites d'eau, égouts, vues (article 688). Elle est discontinue lorsqu'elle a besoin du fait actuel de l'homme pour être exercée, droit de passage, puisage (article 688). Elle est apparente lorsqu'elle s'annonce par des ouvrages extérieurs, comme une fenêtre ou un aqueduc visible, et non apparente lorsqu'aucun signe extérieur ne la révèle, comme une canalisation enterrée ou une interdiction de construire (article 689).
| Servitude | Qualification | Acquisition par 30 ans ? |
|---|---|---|
| Vue (fenêtre, balcon) | Continue et apparente | Oui (article 690) |
| Aqueduc ou égout visible | Continue et apparente | Oui (article 690) |
| Canalisation enterrée | Continue non apparente | Non, titre uniquement (article 691) |
| Passage, même avec chemin aménagé | Discontinue | Non, titre uniquement (article 691) |
| Puisage | Discontinue | Non, titre uniquement (article 691) |
Prescriptibilité selon la nature de la servitude (articles 688 à 691 du Code civil)
La règle, trente ans de possession pour les seules servitudes continues et apparentes
L'article 690 du Code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans. Les deux caractères doivent être réunis, une servitude continue mais invisible, ou apparente mais discontinue, ne se prescrit pas.
La possession invoquée doit en outre présenter les qualités habituelles de l'usucapion, continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée comme titulaire du droit (article 2261 du Code civil). Une simple tolérance de voisinage, révocable à tout moment, ne fonde aucune prescription. Aucune prescription abrégée n'existe en la matière, le délai est de trente ans, sans réduction pour bonne foi ou juste titre.
Le piège classique, le droit de passage ne se prescrit jamais
C'est l'erreur la plus répandue en droit du voisinage, utiliser un chemin sur le terrain d'autrui pendant des décennies ne crée aucun droit. La servitude de passage est discontinue, car elle suppose le fait actuel de l'homme à chaque utilisation ; or les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s'établir que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas (article 691 du Code civil).
Deux nuances doivent être connues. D'une part, lorsqu'un passage est dû pour cause d'enclave, trente ans d'usage continu fixent son assiette et son mode d'exercice (article 685), mais le droit lui-même naît de l'enclave, pas de la prescription. D'autre part, la destination du père de famille peut faire naître une servitude sans titre lorsqu'un signe apparent d'aménagement existait avant la division d'un fonds unique (articles 692 et 694), ce que la jurisprudence admet notamment pour des servitudes apparentes en cas de division sans clause contraire.
Questions fréquentes
Un chemin utilisé depuis quarante ans donne-t-il un droit de passage ?
Non. La servitude de passage est discontinue et ne peut s'établir que par titre, la possession, même immémoriale, ne suffit pas (article 691 du Code civil). Seuls un accord écrit, une situation d'enclave (article 682) ou une destination du père de famille peuvent fonder le droit.
Comment prouver trente ans de possession d'une servitude de vue ?
Par tout moyen, date d'achèvement des travaux, photographies datées, factures, actes notariés, témoignages. La possession doit avoir été continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans (articles 690 et 2261 du Code civil).
Une canalisation enterrée peut-elle créer une servitude par prescription ?
Non. Continue mais non apparente, elle ne remplit pas la double condition de l'article 690 du Code civil, elle ne peut s'établir que par titre (article 691), ou par destination du père de famille si un signe apparent existait lors de la division du fonds.
La destination du père de famille remplace-t-elle un titre ?
Oui, dans son domaine, l'article 692 du Code civil dispose qu'elle vaut titre pour les servitudes continues et apparentes. Sur le fondement de l'article 694, la jurisprudence l'admet aussi pour des servitudes apparentes lors de la division d'un fonds, si l'acte ne contient aucune clause contraire.
À lire aussi
- Code civil, articles 688 à 692 (Légifrance)
- Code civil, article 685 (Légifrance)
- Code civil, article 2261 (Légifrance)
Une question sur votre projet ?
Prix envisageable, ordre des démarches, frais d'agence à la vente. Réservez une visio avec un conseiller BRIVEO, gratuitement et sans engagement.
Parler à un conseiller immobilier