Vendre et acheter en viager
La vente en viager convertit la valeur d'un bien immobilier en un capital initial, le bouquet, et en une rente versée au vendeur sa vie durant. Ce contrat aléatoire obéit à des règles précises du Code civil et du Code général des impôts : calcul de la rente, décote d'occupation, fraction imposable, causes de nullité, sort de la rente en cas de revente ou de décès. Ce guide répond aux questions clés, à jour du droit en vigueur, pour vendre ou acheter en viager en toute sécurité.
Toutes les questions
La vente en viager transfère la propriété d'un bien contre un capital initial, le bouquet, et une rente versée au vendeur jusqu'à son décès. Le contrat repose sur un aléa réel, la durée de vie du vendeur, exigé à peine de nullité par le Code civil.
La rente viagère se calcule en trois temps : estimation de la valeur vénale du bien, déduction de la valeur du droit d'usage et d'habitation si le viager est occupé, puis conversion du capital restant, après retrait du bouquet, en rente d'après l'espérance de vie du vendeur.
La rente viagère perçue par le crédirentier n'est imposable que sur une fraction fixée par l'article 158, 6 du CGI selon son âge au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà de 69 ans.
Dans le viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation : le prix est réduit d'une décote d'occupation et les charges se répartissent entre occupant et acquéreur. Dans le viager libre, l'acheteur dispose immédiatement du bien et supporte l'ensemble des charges, contre une rente plus élevée.
Une vente en viager peut être annulée si le vendeur décède dans les vingt jours du contrat d'une maladie dont il était atteint, si l'aléa fait défaut ou si la rente est dérisoire. En cas d'impayés, la clause résolutoire permet au vendeur de reprendre le bien.
Le débirentier peut revendre un bien acheté en viager du vivant du vendeur : la rente reste due au crédirentier et le premier acheteur demeure tenu sauf décharge expresse. Au décès du débirentier, la dette de rente se transmet à ses héritiers, qui doivent poursuivre les versements.
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