Comment se calcule la rente d'une vente en viager ?

Étape 1, établir la valeur vénale du bien

Tout calcul de rente part de la valeur vénale du bien, c'est-à-dire son prix de marché libre de toute occupation. Elle s'établit comme pour une vente classique, comparaison avec les ventes récentes de biens similaires, caractéristiques du logement, localisation. Les bases publiques de ventes, comme les demandes de valeurs foncières publiées par la DGFiP, aident à objectiver cette valeur. Une estimation sérieuse est essentielle, une valeur de départ erronée fausse toute la suite du calcul et peut fragiliser le contrat.

Étape 2, déduire la valeur de l'occupation (viager occupé)

Si le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, sa valeur est déduite de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée. Deux méthodes coexistent. La méthode économique capitalise la valeur locative du bien sur la durée d'occupation prévisible, déduite des tables d'espérance de vie de l'INSEE.

La référence fiscale évalue l'usufruit selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'occupant, le droit d'usage et d'habitation étant retenu à 60 % de la valeur de l'usufruit (article 762 bis du même code). Ces barèmes sont conçus pour la liquidation de l'impôt, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière pour l'article 669, droits de mutation à titre gratuit pour l'article 762 bis ; pour fixer le prix, les parties restent libres de retenir la méthode de leur choix.

Étape 3, convertir le capital en rente

La valeur occupée, diminuée du bouquet versé comptant, donne le capital à convertir en rente. Ce capital est divisé par un coefficient tiré de l'espérance de vie du vendeur, issue des tables de mortalité de l'INSEE, et intégrant un taux de rendement. Les notaires et les professionnels du viager s'appuient sur des barèmes de conversion, comme le barème Daubry, ce sont des outils de praticiens, sans valeur réglementaire, l'article 1976 du Code civil laissant les parties libres de fixer le taux de la rente.

À valeur égale, la rente est donc plus élevée si le vendeur est âgé, si le bouquet est faible ou si le viager est libre.

Indexation et revalorisation de la rente

L'acte prévoit presque toujours une clause d'indexation annuelle, le plus souvent sur un indice publié par l'INSEE, afin de préserver le pouvoir d'achat du crédirentier. À défaut de clause, les rentes viagères constituées entre particuliers bénéficient des majorations légales prévues par la loi n° 49-420 du 25 mars 1949, dont les coefficients sont révisés chaque année en loi de finances.