Fiscalité immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certains frais. Elle est ensuite réduite par un abattement pour durée de détention, dont le rythme diffère entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, jusqu'à exonération totale selon la durée.

La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, en vertu de l'article 150 U, II-1 du CGI. Le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective au jour de la cession, sans condition de durée de détention.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un logement meublé sans remplir les conditions du caractère professionnel fixées à l'article 155, IV du CGI. Ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposables au micro-BIC ou au régime réel.

Les revenus de location nue relèvent des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel. Le micro-foncier, applicable sous un seuil de recettes fixé à l'article 32 du CGI, applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles.

Le déficit foncier naît quand les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers. La fraction issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle fixée à l'article 156, I-3 du CGI ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers ultérieurs.

La taxe foncière sur les propriétés bâties se calcule sur une base égale à 50 % de la valeur locative cadastrale revalorisée du bien. Cette base est multipliée par les taux votés chaque année par les collectivités locales (article 1380 et suivants du CGI). Elle est due par le propriétaire au 1er janvier.

Donations et successions immobilières sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit. Après application d'un abattement dépendant du lien de parenté (article 779 du CGI), la part taxable est soumise à un barème progressif (article 777 du CGI). Le même abattement se reconstitue tous les 15 ans.

Le dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) réduit l'impôt de 22 % du montant des travaux de restauration d'un immeuble en site patrimonial remarquable, porté à 30 % si un plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans, hors plafonnement des niches fiscales.

Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun (loi de finances pour 2026, article 47), permet d'amortir 80 % du prix d'un logement collectif neuf loué nu 9 ans, à un taux de 3,5 % à 5,5 % selon le loyer pratiqué, dans la limite de 8 000 à 12 000 euros par an. Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Le logement locatif intermédiaire (LLI, article 279-0 bis A du CGI) ouvre une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur un logement neuf en zone tendue, réservé à une personne morale, SCI ou SARL familiale, avec au moins 25 % de logements sociaux dans l'opération. Une créance d'impôt sur les sociétés peut couvrir la taxe foncière pendant 20 ans.

Un logement neuf acheté en résidence principale dans un quartier ANRU, un quartier prioritaire de la politique de la ville ou une bande de 300 mètres autour, bénéficie d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous plafonds de ressources et engagement d'occupation de 10 ans, sinon un complément de TVA dégressif est dû (article 278 sexies du CGI).

Acheter la nue-propriété d'un logement neuf, pendant qu'un bailleur institutionnel détient l'usufruit temporaire (15 à 20 ans, régime de l'usufruit locatif social, article L. 253-1 du CCH), est un placement distinct de la donation avec réserve d'usufruit : frais de notaire réduits, aucun IFI pendant la durée, mais sans revenus ni gestion, jusqu'au retour de la pleine propriété.

Le dispositif Denormandie ancien (article 199 novovicies du CGI) réduit l'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, si les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Plafond de 300 000 euros et 5 500 euros par m². Applicable jusqu'au 31 décembre 2027.