Loi Malraux (VIR), quelle réduction d'impôt pour restaurer un immeuble ancien ?

Le dispositif Malraux, texte par texte

Le dispositif dit Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu pour dépenses de restauration immobilière, codifiée à l'article 199 tervicies du code général des impôts (CGI). Il s'adresse au propriétaire qui restaure un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), le plus souvent acheté au moyen d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR, articles L. 262-1 à L. 262-11 du code de la construction et de l'habitation). Dans ce contrat, le vendeur s'engage à réaliser les travaux dans un délai déterminé, et le prix payé par l'acquéreur se décompose en un prix pour le foncier et le bâti existant, et un coût de travaux versé selon un échéancier encadré par la loi.

Les travaux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble, sans en modifier le volume habitable, et sont nécessairement suivis par l'architecte des Bâtiments de France (ABF), au moyen d'une autorisation spécifique prévue par les articles L. 632-1 et suivants du code du patrimoine dans le périmètre du site patrimonial remarquable.

Contrepartie essentielle, souvent absente des fiches commerciales, le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal ou un ascendant ou descendant. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux. Sans cet engagement, l'avantage fiscal est remis en cause.

22 % ou 30 %, le taux dépend du périmètre, pas du programme

Contrairement à ce que laissent parfois croire les fiches commerciales, le taux de 30 % n'est pas automatique, il suppose que l'immeuble se trouve dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Hors PSMV, c'est le taux de base de 22 % qui s'applique.

Plafond de 400 000 euros sur 4 ans, le calcul, exemple à l'appui

Le montant des dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction est plafonné à 400 000 euros sur une période globale de quatre années consécutives, pour les demandes de permis ou de déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2017. Ce plafond glissant, et non annuel, permet d'étaler les travaux sur plusieurs exercices fiscaux sans perdre le bénéfice de la réduction, dans cette limite globale.

Exemple. Un propriétaire finance 150 000 euros de travaux de restauration en année 1 puis 100 000 euros en année 3, dans un immeuble situé en site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé. Le total, 250 000 euros, reste sous le plafond de 400 000 euros sur 4 ans. La réduction d'impôt s'élève à 30 % de cette somme, soit 75 000 euros, répartie sur les années de paiement des travaux.

Au taux maximal de 30 %, le plafond de 400 000 euros correspond à un maximum théorique de 120 000 euros de réduction d'impôt sur 4 ans.

Hors plafonnement des niches fiscales, et report possible sur 3 ans

Particularité qui distingue nettement le dispositif Malraux de la plupart des mécanismes de défiscalisation immobilière, la réduction d'impôt est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an, pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2013. Elle peut donc s'ajouter, sans plafond global, à d'autres avantages fiscaux du foyer.

Si la réduction calculée au titre d'une année excède l'impôt dû, l'excédent n'est pas perdu, il est reportable sur l'impôt dû au titre des trois années suivantes, en application de l'article 199 tervicies du CGI. Passé ce délai de trois ans, le solde non imputé n'est ni remboursé ni reportable davantage.

Ce qu'une fiche commerciale peut omettre

Trois points méritent d'être vérifiés avant de s'engager sur un programme présenté comme Malraux. Le taux de 30 % annoncé suppose un PSMV approuvé, pas seulement un site patrimonial remarquable. Le plafond de 400 000 euros sur 4 ans ne vaut que pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2017 ; les demandes antérieures relevaient d'un plafond annuel de 100 000 euros. Enfin, la contrepartie locative de 9 ans, en résidence principale du locataire, conditionne l'avantage entier et n'est pas optionnelle.