Le déficit foncier : quel est le principe et comment l'imputer ?
Le déficit foncier naît quand les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers. La fraction issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle fixée à l'article 156, I-3 du CGI ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers ultérieurs.
L'imputation sur le revenu global et son plafond
L'article 156, I-3 du CGI autorise l'imputation du déficit foncier, pour sa part provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt, sur le revenu global du foyer, dans la limite annuelle de 10 700 euros. Cette imputation réduit directement la base soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ce qui fait l'intérêt du dispositif.
Ce plafond de 10 700 euros est un montant légal susceptible d'évoluer, et des plafonds majorés temporaires ont existé pour certains travaux (par exemple la rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique). Vérifiez le plafond et les éventuels dispositifs majorés en vigueur l'année des travaux avant d'arbitrer.
- Imputation sur le revenu global limitée à 10 700 euros par an (article 156, I-3 du CGI).
- Seule la part hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global.
- Plafond susceptible d'évoluer, majorations ponctuelles possibles (ex. travaux de rénovation énergétique) : à vérifier.
Le report du surplus et la condition de location
La fraction du déficit qui excède la limite annuelle imputable sur le revenu global, ainsi que la part correspondant aux intérêts d'emprunt, ne sont pas perdues : elles se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes, pendant dix ans, et viennent réduire les futurs bénéfices fonciers.
L'imputation sur le revenu global est subordonnée au maintien de la location du bien pendant une durée minimale fixée par le CGI après l'année d'imputation. En pratique, le logement doit rester loué nu jusqu'à la fin de cette période ; à défaut, l'avantage peut être remis en cause. Respectez cette condition de conservation pour sécuriser le bénéfice fiscal.
- Surplus au-delà du plafond et intérêts d'emprunt : reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
- Obligation de maintenir la location nue pendant la durée fixée par le CGI.
- Non-respect de cette condition : remise en cause possible de l'imputation sur le revenu global.
Questions fréquentes
Les intérêts d'emprunt peuvent-ils créer un déficit imputable sur mon salaire ?
Non. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Seules les autres charges (travaux, taxe foncière, assurances, gestion) peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an prévue à l'article 156, I-3 du CGI.
Que devient la part du déficit qui dépasse 10 700 euros ?
Elle n'est pas perdue. La fraction excédant le plafond annuel imputable sur le revenu global, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes et réduisent vos futurs bénéfices fonciers imposables.
Suis-je obligé de continuer à louer après avoir imputé un déficit ?
Oui. Le bénéfice de l'imputation sur le revenu global est conditionné au maintien de la location nue du bien pendant une durée minimale fixée par le CGI après l'année d'imputation. Vendre ou cesser de louer trop tôt peut entraîner la remise en cause de l'avantage.
À lire aussi
- Légifrance, article 156, I-3 du Code général des impôts (imputation des déficits fonciers)
- Légifrance, article 31 du CGI (charges déductibles des revenus fonciers)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (modalités d'imputation des déficits fonciers)
- Service-Public.fr, déficit foncier
- impots.gouv.fr, revenus fonciers et déficit foncier
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Comment naît un déficit foncier
Un déficit foncier apparaît, au régime réel uniquement, lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu excèdent les loyers perçus. Le micro-foncier ne peut par construction générer aucun déficit, puisqu'il applique un simple abattement forfaitaire.
Le mécanisme d'imputation distingue deux catégories de charges. Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les seuls revenus fonciers ; ils ne peuvent jamais réduire le revenu global. Les autres charges (travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, assurances, frais de gestion) peuvent, elles, générer un déficit imputable sur le revenu global.