Comment sont imposées une donation et une succession immobilières ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 07/07/2026

Donations et successions immobilières sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit. Après application d'un abattement dépendant du lien de parenté (article 779 du CGI), la part taxable est soumise à un barème progressif (article 777 du CGI). Le même abattement se reconstitue tous les 15 ans.

Le principe : abattement puis barème progressif

La transmission d'un bien immobilier à titre gratuit, par donation du vivant ou par succession au décès, donne lieu aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Le calcul suit une logique en deux temps : on applique d'abord un abattement sur la part revenant à chaque bénéficiaire, puis on soumet la part taxable restante à un barème progressif par tranches.

Le montant de l'abattement dépend du lien de parenté entre le donateur ou défunt et le bénéficiaire (article 779 du CGI). Plus le lien est proche, plus l'abattement est élevé. Le barème des taux, également fonction du lien de parenté, figure à l'article 777 du CGI. Ces abattements et taux sont fixés par la loi et peuvent être modifiés : vérifiez les montants applicables à la date de la transmission.

Donation et succession : droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
Étape 1 : abattement selon le lien de parenté (article 779 du CGI).
Étape 2 : barème progressif par tranches selon le lien de parenté (article 777 du CGI).

Les abattements selon le lien de parenté

L'article 779 du CGI prévoit notamment un abattement en ligne directe, applicable sur la part de chaque ascendant et de chaque enfant, dont le montant de référence est actuellement de 100 000 euros. Des abattements distincts existent pour d'autres liens (frères et sœurs, neveux et nièces), et un abattement propre est prévu pour les petits-enfants au titre des donations ; un abattement spécifique en faveur des personnes en situation de handicap est par ailleurs cumulable avec les autres.

Certaines situations bénéficient d'un traitement particulier. Ainsi, le conjoint survivant et le partenaire de PACS survivant sont totalement exonérés de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). En revanche, en donation, le conjoint ou le partenaire de PACS dispose d'un abattement, et non d'une exonération totale. Ces montants sont susceptibles d'évoluer : consultez le barème de l'année.

Abattement en ligne directe (parent/enfant) : montant de référence de 100 000 euros (article 779 du CGI).
Abattements distincts pour frères et sœurs, neveux et nièces ; abattement propre aux petits-enfants pour les donations.
Abattement supplémentaire pour les personnes handicapées, cumulable.
Conjoint et partenaire de PACS : exonérés en succession (article 796-0 bis du CGI), abattement seulement en donation.

Le rappel fiscal des 15 ans et l'évaluation du bien

Les abattements ne sont pas acquis une fois pour toutes : ils se reconstituent par périodes de 15 ans. Lors d'une nouvelle transmission, on rapporte les donations antérieures consenties par la même personne au même bénéficiaire depuis moins de 15 ans, ce qui réduit d'autant l'abattement et les tranches basses du barème encore disponibles. Une donation datant de plus de 15 ans est en revanche ignorée : c'est le mécanisme du rappel fiscal (article 784 du CGI).

Ce délai de 15 ans est un paramètre légal qui a déjà varié par le passé ; vérifiez sa durée pour l'année de l'opération. En pratique, il incite à anticiper et à échelonner les donations pour utiliser plusieurs fois les abattements.

Le bien immobilier transmis est évalué à sa valeur vénale réelle au jour de la transmission, c'est-à-dire son prix de marché. Une sous-évaluation peut être rectifiée par l'administration. Pour une donation, des réductions de droits peuvent en outre s'appliquer dans certains cas, et le démembrement de propriété, notamment la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, réduit l'assiette taxable en fonction de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI). Faites-vous accompagner par un notaire, seul compétent pour ces transmissions.

Reconstitution des abattements tous les 15 ans (rappel fiscal, article 784 du CGI).
Donations de plus de 15 ans non rapportées : anticiper permet d'utiliser plusieurs fois l'abattement.
Bien évalué à sa valeur vénale réelle au jour de la transmission.
Démembrement (donation de la nue-propriété) : assiette réduite selon l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI).

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Questions fréquentes

Combien puis-je donner à mon enfant sans payer de droits ?

Chaque parent peut donner à chaque enfant en franchise de droits à hauteur de l'abattement en ligne directe de l'article 779 du CGI, de 100 000 euros actuellement, reconstitué tous les 15 ans. Un don familial de sommes d'argent peut s'y ajouter sous conditions (âge du donateur, majorité du bénéficiaire). Vérifiez les montants et dispositifs applicables à l'année de la donation.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?

Non. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS survivant sont totalement exonérés de droits de succession en vertu de l'article 796-0 bis du CGI, quelle que soit la valeur transmise par décès. Attention : cette exonération totale vaut pour les successions, pas pour les donations entre époux ou partenaires.

Pourquoi parle-t-on d'un délai de 15 ans ?

Parce que les abattements sur les donations et successions se reconstituent tous les 15 ans (article 784 du CGI). Les donations reçues de la même personne depuis moins de 15 ans sont rappelées pour recalculer l'abattement disponible. Espacer les donations de plus de 15 ans permet de bénéficier à nouveau de l'abattement plein.

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