L'exonération de plus-value sur la résidence principale, comment ça marche ?
La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, en vertu de l'article 150 U, II-1 du CGI. Le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective au jour de la cession, sans condition de durée de détention.
Le principe : une exonération totale et générale
L'article 150 U, II-1 du CGI exonère de plus-value immobilière la cession du logement qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente. L'exonération est totale : elle porte sur l'impôt sur le revenu comme sur les prélèvements sociaux, sans plafond de prix ni de plus-value, et sans exiger une durée minimale de détention.
L'exonération a un caractère général : elle est acquise dès lors que les conditions sont remplies, quels que soient les motifs de la vente ou l'usage que l'acquéreur fera du bien. Elle s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires vendues simultanément avec le logement (article 150 U, II-3 du CGI), comme un garage ou une cave.
- Exonération totale : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.
- Aucune condition de durée de détention.
- Extension aux dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps (art. 150 U, II-3 du CGI).
La condition essentielle : résidence habituelle et effective
Le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Une résidence habituelle désigne le lieu où le contribuable réside la majeure partie de l'année ; une occupation effective, réelle, est exigée. Une occupation de pure convenance, destinée uniquement à bénéficier de l'exonération, est écartée par l'administration et le juge de l'impôt.
La jurisprudence et la doctrine administrative apprécient au cas par cas, à partir d'un faisceau d'indices : consommations d'énergie, adresse fiscale, courrier, assurances, inscription des enfants. Le point de vigilance récurrent concerne les biens que le vendeur a quittés avant la vente.
- Occupation habituelle et effective au jour de la vente.
- Preuve par faisceau d'indices en cas de contrôle.
- L'occupation fictive ou de convenance ne suffit pas.
Le cas du logement mis en vente puis quitté
La doctrine administrative admet que l'exonération s'applique lorsque le logement, effectivement occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente, est cédé dans un délai considéré comme normal, même s'il est libéré avant la signature de l'acte. Le vendeur doit avoir accompli les diligences nécessaires pour vendre au plus vite et le bien ne doit pas avoir été donné en location ni occupé gratuitement dans l'intervalle.
L'appréciation du délai normal de vente dépend des circonstances (état du marché local, nature du bien). Aucun délai chiffré n'est fixé par la loi de manière intemporelle : référez-vous à la doctrine BOFiP en vigueur et, en cas de doute, sollicitez votre notaire avant de libérer le logement.
- Vente dans un délai normal après avoir quitté le logement : exonération maintenue sous conditions.
- Diligences réelles de mise en vente exigées.
- Ni location ni occupation gratuite du bien entre le départ et la vente.
Questions fréquentes
Dois-je avoir habité le logement un nombre d'années minimum ?
Non. L'exonération de l'article 150 U, II-1 du CGI ne pose aucune condition de durée de détention ni d'occupation minimale. Seul compte le fait que le bien constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. Une occupation de courte durée mais réelle peut suffire, sous réserve de ne pas être fictive.
Une résidence secondaire bénéficie-t-elle de cette exonération ?
Non, l'exonération de résidence principale ne s'applique pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Ceux-ci relèvent du régime de droit commun de la plus-value avec abattements pour durée de détention. D'autres exonérations spécifiques peuvent toutefois exister, notamment pour une première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions.
Mon garage vendu séparément est-il exonéré ?
L'exonération couvre les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps que la résidence principale (art. 150 U, II-3 du CGI). Un garage ou une cave situés à proximité et vendus concomitamment peuvent en bénéficier. Vendus séparément ou à un autre acquéreur, ils suivent le régime de droit commun de la plus-value.
À lire aussi
- Légifrance, article 150 U, II-1 et II-3 du Code général des impôts
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (exonération de la résidence principale)
- Service-Public.fr, exonération de plus-value sur la résidence principale
- impots.gouv.fr, plus-values immobilières et résidence principale
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