Revenus fonciers : faut-il choisir le micro-foncier ou le régime réel ?
Les revenus de location nue relèvent des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel. Le micro-foncier, applicable sous un seuil de recettes fixé à l'article 32 du CGI, applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles.
Le micro-foncier : simplicité et abattement forfaitaire
La location nue (non meublée) génère des revenus fonciers. Le régime micro-foncier, prévu à l'article 32 du CGI, s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer ne dépasse pas un seuil légal et que le contribuable ne détient pas de biens soumis à certains régimes spéciaux. Sous ce régime, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges : vous ne pouvez alors déduire aucune charge réelle en plus.
Ce seuil et le taux d'abattement de 30 % sont fixés par la loi. Le taux de 30 % est stable de longue date, mais tout paramètre chiffré peut être modifié par une loi de finances : vérifiez le seuil et le taux en vigueur pour l'année d'imposition.
- Micro-foncier = location nue, revenu brut foncier sous le seuil légal (article 32 du CGI).
- Abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement, aucune charge réelle déductible en plus.
- Seuil et taux fixés par la loi : à vérifier pour l'année concernée.
Le régime réel : déduction des charges effectives
Le régime réel s'applique de plein droit au-delà du seuil du micro-foncier, et sur option en dessous. Il permet de déduire du revenu brut foncier les charges effectivement supportées et limitativement énumérées par le CGI (articles 28 et 31 du CGI) : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, provisions de copropriété.
Le régime réel est généralement plus favorable dès que les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, ce qui est fréquent en cas d'emprunt ou de travaux importants. Il permet en outre de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites.
- Régime réel de plein droit au-delà du seuil, sur option en dessous.
- Charges déductibles listées aux articles 28 et 31 du CGI (intérêts, travaux, taxe foncière, assurances, gestion).
- Plus intéressant que le micro-foncier quand les charges dépassent 30 % des loyers.
- Permet la création d'un déficit foncier.
L'option pour le réel : engagement de trois ans
Le contribuable relevant du micro-foncier peut opter pour le régime réel. Cette option est exercée pour une période de trois ans, pendant laquelle elle est irrévocable, puis se reconduit tacitement d'année en année tant qu'elle n'est pas dénoncée. Ce caractère engageant impose de projeter ses charges sur plusieurs années avant d'opter.
Le choix se pilote à partir d'une estimation : comparez l'abattement de 30 % du micro-foncier au total de vos charges réelles déductibles. Si des travaux importants sont prévus, le régime réel devient généralement gagnant. Un point de bascule chiffré précis dépend de votre situation : réalisez une simulation avant de vous engager.
- Option pour le réel : engagement de trois ans, puis reconduction tacite.
- Choix à projeter sur plusieurs années (travaux, emprunt).
- Simulation comparative recommandée avant d'opter.
Questions fréquentes
Quel seuil pour rester au micro-foncier ?
Le micro-foncier s'applique tant que le revenu brut foncier annuel du foyer ne dépasse pas le plafond fixé à l'article 32 du CGI, actuellement de 15 000 euros, sous réserve de ne pas détenir de biens exclus du régime. Ce montant peut évoluer : vérifiez le seuil applicable à l'année d'imposition.
Puis-je déduire mes travaux au micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges, y compris les travaux. Vous ne pouvez déduire aucune dépense réelle en supplément. Pour déduire des travaux importants, il faut opter pour le régime réel.
L'option pour le réel est-elle définitive ?
Elle vous engage pour trois ans, période pendant laquelle vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier. À l'issue de ces trois années, l'option se reconduit tacitement chaque année et peut alors être dénoncée pour revenir au micro-foncier si vous restez sous le seuil.
À lire aussi
- Légifrance, article 32 du Code général des impôts (régime micro-foncier)
- Légifrance, articles 28 et 31 du CGI (détermination du revenu foncier et charges déductibles)
- BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier)
- Service-Public.fr, revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel
- impots.gouv.fr, revenus fonciers
Une question sur votre projet ?
Prix envisageable, ordre des démarches, frais d'agence à la vente. Réservez une visio avec un conseiller BRIVEO, gratuitement et sans engagement.
Parler à un conseiller immobilier