Location immobilière
La location d'un logement à usage de résidence principale est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, profondément remaniée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce cadre est d'ordre public : bailleur et locataire ne peuvent pas y déroger par contrat, même d'un commun accord. La loi distingue deux régimes : la location vide (titre Ier de la loi) et la location meublée (titre Ier bis, articles 25-3 à 25-11), qui diffèrent sur la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, le préavis ou encore le traitement des charges. Ce guide répond aux questions les plus posées par les locataires et les bailleurs : montant et restitution du dépôt de garantie, préavis de départ, charges récupérables et régularisation, révision du loyer et encadrement en zone tendue, durée et contenu du bail, état des lieux d'entrée et de sortie. Chaque réponse cite les articles de loi applicables et signale les règles qui évoluent dans le temps (zonages, encadrements, calendriers de performance énergétique), afin que vous puissiez toujours vérifier la version en vigueur.
Toutes les questions
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Le bailleur doit le restituer dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois en cas de dégradations retenues.
Le préavis du locataire est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue ou dans les cas prévus par l'article 15 (mutation, perte d'emploi, premier emploi, raisons de santé, RSA, AAH, logement social, violences conjugales). En location meublée, il est d'un mois dans tous les cas.
Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : services liés au logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), entretien courant des parties communes et taxes locatives comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Payées par provisions, elles doivent être régularisées chaque année sur justificatifs.
Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, si le bail contient une clause de révision, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. En zone tendue, s'ajoutent le plafonnement des loyers à la relocation et, dans certaines villes, l'encadrement du niveau des loyers.
Un bail d'habitation vide est conclu pour trois ans minimum (six ans si le bailleur est une personne morale) et se reconduit tacitement. Un bail meublé dure un an, réduit à neuf mois pour un étudiant, et le bail mobilité couvre un à dix mois. Le contrat doit respecter un modèle type réglementaire.
L'état des lieux est établi contradictoirement à la remise et à la restitution des clés, puis annexé au bail. La comparaison entrée/sortie détermine les retenues sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
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