Dépôt de garantie : quel montant maximum et quel délai de restitution ?

Montant maximum : un mois en location vide, deux mois en meublé

En location vide, l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges. En location meublée, l'article 25-6 de la même loi autorise jusqu'à deux mois de loyer hors charges. Le montant doit figurer dans le contrat de bail et ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours de bail ni lors de son renouvellement.

Deux interdictions complètent ce plafond : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer trimestriel payé d'avance, par exemple), et le bail mobilité (articles 25-12 et suivants de la loi de 1989) exclut tout dépôt de garantie.

• Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum (article 22)
• Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum (article 25-6)
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé
• Le dépôt ne produit pas d'intérêts et n'est jamais révisable en cours de bail

Restitution : un délai d'un ou deux mois selon l'état des lieux

Le délai de restitution dépend de la comparaison des états des lieux. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur dispose d'un mois maximum pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie. Si des différences justifient des retenues, le délai est porté à deux mois.

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire doit indiquer l'adresse de son nouveau domicile lors de cette remise : la restitution s'effectue à cette adresse et le retard imputable à un locataire qui ne l'a pas communiquée ne lui ouvre pas droit à pénalité.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l'approbation des comptes, sauf si les parties conviennent de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Quelles retenues le bailleur peut-il pratiquer ?

Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées : loyers ou charges impayés, coût des réparations liées à des dégradations imputables au locataire, régularisation de charges restant due. Chaque retenue doit être appuyée par des justificatifs remis au locataire : comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, devis ou factures, constat de commissaire de justice, photographies datées.

La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale du logement liée au temps et à un usage conforme, ne peut jamais être facturée au locataire. Seules les dégradations dépassant l'usage normal des lieux peuvent donner lieu à retenue, le cas échéant après application d'un abattement pour vétusté.

Non-restitution : pénalité de 10 % du loyer par mois de retard

À défaut de restitution dans les délais légaux, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22). Cette majoration ne s'applique pas lorsque le retard provient de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

En cas de blocage, adressez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'action est enfermée dans la prescription de trois ans applicable aux actions dérivant du bail (article 7-1 de la loi de 1989).