Défiscalisation
immobilière 2026.
LMNP, Denormandie, Malraux, déficit foncier. Comparez les dispositifs actifs sur 6, 9 et 12 ans. Pinel+ inclus en lecture historique uniquement (éteint depuis le 31/12/2024). Base légale CGI art. 199 novovicies.
Dispositif de défiscalisation
Tranche marginale d'imposition (IR)
Durée de projection
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Quel dispositif choisir selon votre profil
Pinel+ 2024, neuf zones tendues (éteint 31/12/2024)
Information historique. Le dispositif Pinel/Pinel+ a pris fin au 31 décembre 2024 (art. 199 novovicies CGI). Aucune nouvelle acquisition n'est éligible depuis cette date. Les acquisitions réalisées avant continuent de bénéficier de la réduction selon le calendrier d'origine. Le simulateur ne rend un résultat Pinel+ que pour une date d'acquisition au plus tard le 31 décembre 2024, en lecture historique.
Caractéristiques historiques : Pinel classique 2024, réduction d'impôt 9 % (6 ans), 12 % (9 ans), 14 % (12 ans) ; Pinel+, réservé aux logements répondant aux critères de qualité, 12 %, 18 % et 21 % sur les mêmes durées, ce que ce simulateur calcule. Prix d'achat plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m². Zones A, Abis, B1 uniquement. Exigeait DPE classe A ou B + surface min 45 m² T2, 62 m² T3.
LMNP - meublé loué en résidence ou tourisme
Deux régimes, micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) ou réel (déduction des charges réelles + amortissement du bien 2-3 %/an + mobilier 10 %/an). Le réel permet souvent d'effacer totalement le revenu locatif fiscal pendant 10-20 ans. Art. 35 CGI + BOI-BIC-CHAMP-40-20.
Ce que la revente reprend
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui l'augmente d'autant. Le loueur non professionnel reste imposé selon la plus-value des particuliers, comme un bien loué nu, abattements de durée de détention compris ; seul le loueur professionnel relève de la plus-value professionnelle. La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans les résidences étudiantes et les résidences pour jeunes en formation ou pour personnes de plus de soixante-cinq ans, dans les établissements du code de l'action sociale et des familles dont les EHPAD, ni dans les établissements de soins de longue durée. Les résidences de tourisme, elles, ne sont pas exclues. Art. 150 VB du CGI, source impots.gouv.fr.
Denormandie - ancien centres-villes + travaux
Comme Pinel mais dans l'ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total. Communes Action Cœur de Ville ou convention ORT. Mêmes taux réduction impôt 12/18/21 % sur 6/9/12 ans. Plafond 300 000 €.
Malraux - secteur sauvegardé patrimonial
Réduction de 30 % des travaux dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, ou de 22 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration est déclarée d'utilité publique. Dépenses plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives, soit jusqu'à 120 000 € d'économie. Art. 199 tervicies CGI. Restauration complète de l'immeuble exigée.
Déficit foncier, location nue et travaux
Les travaux déductibles sur un bien loué nu créent un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156 I 3° CGI), le solde reportable sur 10 ans. Porté à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, le nouveau classement étant justifié au plus tard le 31 décembre 2027.