Quelles sont les spécificités juridiques d'un achat immobilier en outre-mer ?

Un socle de droit commun, des adaptations locales

Dans les départements et régions d'outre-mer, l'achat immobilier obéit au droit commun : avant-contrat, acte authentique reçu par un notaire, publicité foncière auprès du service de la publicité foncière, garanties et diagnostics identiques à la métropole. Le principe d'identité législative de l'article 73 de la Constitution y rend le droit national applicable de plein droit, avec des adaptations possibles.

Dans les collectivités régies par l'article 74 de la Constitution et en Nouvelle-Calédonie, le principe de spécialité législative s'applique : certains textes nationaux n'y sont applicables que sur mention expresse, et des règles locales propres existent, notamment en matière foncière et fiscale. Avant tout projet dans le Pacifique, faites le point avec un notaire implanté localement.

L'indivision successorale : le grand sujet antillais

Aux Antilles, en Guyane et à La Réunion, de nombreux biens sont détenus en indivision depuis plusieurs générations, faute de règlement des successions. Résultat : des biens juridiquement bloqués, parfois vacants ou dégradés, et des ventes impossibles sans l'accord de très nombreux indivisaires, le droit commun exigeant en principe l'unanimité pour vendre (articles 815 et suivants du code civil).

Pour débloquer ces situations, la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, a créé un dispositif dérogatoire et temporaire dans les territoires ultramarins qu'elle énumère : pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent vendre ou partager le bien, selon une procédure encadrée comportant une notification aux autres indivisaires et une possibilité d'opposition devant le juge. Des protections écartent le dispositif lorsqu'un indivisaire est mineur ou majeur protégé. Ce régime est borné dans le temps (échéance fixée par la loi au 31 décembre 2028, sous réserve de prorogation ou de modification) : vérifiez son applicabilité au jour de votre opération.

Côté acquéreur, la vigilance s'impose : exigez une origine de propriété trentenaire claire et, en présence d'une indivision, assurez-vous que la procédure suivie (unanimité, autorisation judiciaire ou dispositif dérogatoire) est régulière. Le recours à un généalogiste est parfois nécessaire pour identifier tous les ayants droit.

Le titrement de la propriété à Mayotte et en Guyane

À Mayotte et en Guyane, une part importante des occupations foncières ne repose sur aucun titre de propriété publié : occupations coutumières ou historiques, cadastre incomplet, successions non réglées. L'État a engagé un processus dit de titrement, destiné à attribuer des titres aux occupants légitimes. La loi n° 2017-256 du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer a notamment institué des dispositifs dédiés, dont une commission d'urgence foncière à Mayotte.

En Guyane, l'essentiel du foncier relève du domaine de l'État, ce qui encadre fortement les cessions et les régularisations. Concrètement, pour un acheteur : ne signez jamais sur la foi d'une simple possession ou d'un acte sous seing privé ; exigez un titre de propriété publié et faites vérifier l'intégralité de la chaîne de propriété par le notaire.

La zone des cinquante pas géométriques sur le littoral

Aux Antilles, la bande littorale dite des cinquante pas géométriques (environ 81,20 mètres depuis le rivage) appartient en principe au domaine public maritime de l'État. De nombreuses constructions y ont été édifiées sans titre. La loi n° 96-1241 du 30 décembre 1996 a organisé la régularisation de certains occupants et la gestion de ces espaces, notamment via des agences dédiées en Guadeloupe et en Martinique.

Un bien situé dans cette zone ne peut être valablement vendu comme propriété privée que si le terrain a été régulièrement déclassé et cédé par l'État. Avant d'acheter en bord de mer aux Antilles, faites vérifier par le notaire la situation exacte du terrain au regard de cette zone.

Publicité foncière et vérifications indispensables

La publicité foncière fonctionne dans les DROM comme en métropole, à une réserve près : Mayotte relève historiquement d'un régime spécifique d'immatriculation foncière et son cadastre est en cours de fiabilisation. Dans le Pacifique, la Nouvelle-Calédonie connaît en outre des terres coutumières inaliénables, incessibles, incommutables et insaisissables (article 18 de la loi organique n° 99-209 du 19 mars 1999), qui ne peuvent pas être vendues.

Avant tout engagement, faites réunir par le notaire les éléments suivants :

• Titre de propriété publié et origine de propriété trentenaire.
• État hypothécaire récent (inscriptions, saisies, servitudes).
• Situation cadastrale et bornage, surtout dans les zones peu ou mal cadastrées.
• État des risques (article L. 125-5 du code de l'environnement) : cyclone, séisme, submersion marine, mouvement de terrain, recul du trait de côte.
• Situation d'urbanisme : plan local d'urbanisme, zone des cinquante pas géométriques, espaces protégés du littoral.