Comment réviser un loyer : indice IRL et encadrement des loyers en zone tendue

La révision annuelle du loyer : une clause et un indice

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé que si le contrat contient une clause de révision (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sans clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. La révision intervient une fois par an, à la date convenue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

La hausse est plafonnée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Le calcul est le suivant : loyer en cours multiplié par le nouvel IRL du trimestre de référence, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui prévu au bail ou, à défaut, celui du dernier indice publié à la date de signature. Les valeurs de l'IRL changent chaque trimestre et le législateur peut en plafonner temporairement la variation, comme ce fut le cas entre 2022 et 2024 : vérifiez toujours l'indice applicable sur insee.fr.

Depuis la loi ALUR, la révision n'est pas rétroactive : le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue pour manifester sa volonté de réviser. La révision ne prend effet qu'à compter de sa demande et, passé ce délai d'un an, elle est perdue pour l'année écoulée.

Zone tendue : le plafonnement du loyer à la relocation

Dans les communes classées en zone tendue, un décret pris sur le fondement de l'article 18 de la loi de 1989, reconduit chaque année depuis 2012, plafonne l'évolution du loyer lors d'une relocation : le loyer demandé au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'IRL. Des dérogations encadrées existent, notamment :

• Travaux d'amélioration significatifs réalisés depuis le départ du précédent locataire : majoration encadrée en proportion du coût des travaux
• Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage : hausse limitée à une fraction de l'écart constaté
• Logement loué pour la première fois ou inoccupé depuis plus de dix-huit mois : fixation libre du loyer, sous réserve de l'encadrement du niveau des loyers là où il s'applique

L'encadrement du niveau des loyers : les loyers de référence

Dans certaines agglomérations volontaires, l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré, à titre expérimental, un encadrement du niveau des loyers. Le préfet fixe par arrêté, par secteur et par catégorie de logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %). Le loyer de base d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, mais il est exclu pour les logements présentant certains défauts, dont les logements classés F ou G au DPE ; le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation.

Sont notamment concernés Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), les territoires de Plaine Commune et d'Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi que des communes de l'agglomération du Pays basque. Cette expérimentation, prolongée par la loi 3DS jusqu'en novembre 2026, peut faire l'objet de nouvelles prorogations ou extensions législatives : vérifiez si votre commune est couverte et si le dispositif est toujours en vigueur à la date de signature du bail. En cas de dépassement, le locataire peut agir en diminution de loyer et le préfet peut, après mise en demeure, prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Passoires thermiques : des loyers gelés

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a gelé les loyers des logements classés F ou G au DPE : pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (échéance distincte en outre-mer), toute augmentation est interdite, qu'il s'agisse de la révision annuelle sur l'IRL, d'une majoration au renouvellement ou d'une hausse à la relocation.

La performance énergétique est par ailleurs devenue un critère de décence : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au niveau de performance minimal exigé pour être loué dans le cadre d'un nouveau contrat, et le calendrier légal prévoit ensuite la classe F en 2028 puis la classe E en 2034. Ce calendrier fait l'objet d'ajustements législatifs réguliers, notamment pour les logements en copropriété ou en cas de travaux engagés : vérifiez l'état du droit en vigueur avant toute mise en location.