Quelle est la durée d'un bail de location et que doit-il contenir ?

Durées légales selon le type de location

En location vide, l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 impose une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une société civile familiale), portée à six ans lorsque le bailleur est une personne morale. À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée. L'article 11 autorise exceptionnellement un bail plus court, d'au moins un an, lorsqu'un événement précis d'ordre professionnel ou familial justifie que le bailleur reprenne le logement : cet événement doit être mentionné dans le contrat.

En location meublée, le bail est conclu pour un an au minimum et se reconduit tacitement pour un an (article 25-7). Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois ; dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable et le bail prend fin automatiquement à son terme.

Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18, issus de la loi ELAN) est un contrat meublé de courte durée, d'un à dix mois, non renouvelable au-delà de dix mois au total (une seule modification par avenant est possible dans cette limite). Il est réservé à un public en mobilité : études supérieures, formation professionnelle, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut y être exigé.

• Location vide : 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale), tacite reconduction
• Location meublée : 1 an, tacite reconduction pour 1 an
• Bail étudiant meublé : 9 mois, sans tacite reconduction
• Bail mobilité : 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie

Le contrat type et les mentions obligatoires

Le bail doit être établi par écrit et respecter le contrat type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, applicable aux locations vides et meublées à usage de résidence principale (article 3 de la loi de 1989). Il mentionne notamment : l'identité des parties, la date de prise d'effet et la durée, la consistance et la destination du logement, la surface habitable, le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s'il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois, le montant du dépôt de garantie et, le cas échéant, les honoraires d'agence à la charge du locataire, qui sont plafonnés.

La surface habitable est une mention sensible : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle indiquée au bail, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté (article 3-1).

Les annexes obligatoires : diagnostics, notice, inventaire

Plusieurs documents doivent être annexés au bail, sous peine d'engager la responsabilité du bailleur ou de le priver de certains droits :

• Le dossier de diagnostic technique (article 3-3) : DPE, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, états des installations intérieures d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, et état des nuisances sonores aériennes le cas échéant
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
• L'état des lieux d'entrée, puis de sortie
• Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble et les parties communes, le cas échéant
• En meublé : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ; le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien, dispositifs d'occultation dans les chambres)

Fin du bail : reconduction et congés

À l'échéance, si personne ne donne congé, le bail se reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant son préavis. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide ou de trois mois en meublé, et uniquement pour trois motifs : reprise pour y habiter (lui-même ou un proche), vente du logement ou motif légitime et sérieux, comme des manquements du locataire.

La loi protège en outre les locataires âgés : lorsque le locataire a plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes (appréciées par référence aux plafonds du logement social), le bailleur ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement adaptée, sauf s'il est lui-même âgé ou dispose de ressources modestes (article 15 III). Les plafonds de ressources applicables évoluent chaque année : vérifiez les montants en vigueur.