Qu'est-ce que le statut LMNP (location meublée non professionnelle) et comment est-il imposé ?

Ce qui distingue le LMNP du LMP

La location d'un logement meublé relève fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers qui concernent la location nue. Le caractère professionnel ou non de l'activité est défini par l'article 155, IV du CGI, qui pose deux conditions cumulatives pour être loueur professionnel (LMP).

L'activité est professionnelle lorsque, cumulativement, les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble du foyer fiscal dépassent un seuil fixé par la loi et excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu. Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le loueur est non professionnel : c'est le statut LMNP. Le seuil de recettes est fixé par la loi et peut évoluer ; vérifiez le montant applicable à l'année concernée.

• Location meublée = revenus imposés en BIC (et non en revenus fonciers).
• Caractère professionnel défini par deux conditions cumulatives de l'article 155, IV du CGI.
• LMNP = au moins une des deux conditions du LMP non remplie.
• Seuil de recettes fixé par la loi, susceptible d'évoluer.

Deux régimes d'imposition : micro-BIC ou réel

Le LMNP est imposé soit au régime micro-BIC, soit au régime réel. Le micro-BIC s'applique de plein droit lorsque les recettes ne dépassent pas un plafond légal ; il ouvre droit à un abattement forfaitaire représentatif des charges, avec un minimum plancher. Le taux de cet abattement diffère selon la nature de la location : il est plus élevé pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés, et plus réduit pour les meublés de tourisme non classés.

Ces plafonds et taux d'abattement ont fait l'objet de modifications législatives récentes, notamment pour les locations de tourisme. Ne les traitez pas comme intemporels : vérifiez le plafond de recettes et le taux d'abattement micro-BIC applicables à l'année d'imposition sur impots.gouv.fr ou au BOFiP.

• Micro-BIC : abattement forfaitaire, taux variable selon le type de location, plafond de recettes légal.
• Régime réel : déduction des charges réelles et de l'amortissement.
• Plafonds et taux d'abattement récemment modifiés : à vérifier pour l'année en cours.

L'amortissement, atout du régime réel

Au régime réel, le LMNP déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances) et surtout amortit le bien et le mobilier. L'amortissement traduit comptablement la dépréciation du bien et vient réduire, voire annuler, le résultat imposable, ce qui explique l'attrait de ce régime.

Le CGI encadre toutefois cet avantage : l'amortissement admis en déduction ne peut pas créer ou aggraver un déficit. La fraction d'amortissement qui excède le bénéfice est mise en report et reste déductible sans limitation de durée sur les bénéfices futurs. L'amortissement est ainsi neutralisé les années déficitaires puis réactivé lorsque l'activité dégage un bénéfice.

Point d'attention : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont, pour de nombreux biens, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, selon les règles en vigueur au moment de la cession. Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour tenir la comptabilité LMNP au réel.

• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier.
• L'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit ; l'excès est reporté sans limite de durée.
• Réintégration des amortissements dans la plus-value de cession : vérifier les règles en vigueur l'année de la vente.
• Comptabilité spécifique : accompagnement par un expert-comptable recommandé.