Comment calcule-t-on la plus-value immobilière et ses abattements pour durée de détention ?

De la plus-value brute à la plus-value imposable

La plus-value immobilière brute est égale au prix de cession diminué du prix d'acquisition. Le prix de cession peut être réduit de certains frais supportés par le vendeur (article 150 VA du CGI), et le prix d'acquisition peut être majoré de frais et dépenses limitativement prévus par la loi (article 150 VB du CGI).

Le CGI prévoit deux forfaits pratiques. Pour les frais d'acquisition, lorsque le bien a été acquis à titre onéreux, le vendeur peut retenir un forfait au lieu des frais réels. Pour les travaux, lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux calculé sur le prix d'acquisition peut être retenu sans justificatif. Le pourcentage de ces forfaits est fixé par la loi et peut évoluer : vérifiez le taux en vigueur l'année de la vente.

• Prix de cession : prix réel diminué des frais à la charge du vendeur (article 150 VA du CGI).
• Prix d'acquisition : prix réel majoré des frais d'acquisition et des travaux, réels ou forfaitaires (article 150 VB du CGI).
• Plus-value brute = prix de cession corrigé - prix d'acquisition corrigé.

Deux abattements distincts : IR et prélèvements sociaux

Le point clé, souvent mal compris, est que la plus-value imposable subit deux abattements pour durée de détention différents, prévus à l'article 150 VC du CGI et calculés sur des cadences distinctes. L'un s'applique à l'assiette de l'impôt sur le revenu, l'autre à l'assiette des prélèvements sociaux. Une même vente peut donc être exonérée d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumise aux prélèvements sociaux.

Le principe structurant est le suivant : l'abattement démarre au-delà de la cinquième année de détention, progresse par paliers annuels, et atteint 100 % après un certain nombre d'années, ce qui emporte exonération. Le seuil d'exonération totale n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise plus tôt que l'exonération de prélèvements sociaux.

Les taux annuels d'abattement et les durées exactes sont fixés par la loi et peuvent être modifiés par une loi de finances. À titre indicatif et sous réserve de vérification pour l'année en cours, le régime actuellement en vigueur aboutit à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et à une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans, avec des cadences d'abattement plus rapides en fin de période pour les prélèvements sociaux. Ne figez jamais ces durées comme intangibles : consultez le barème applicable l'année de la cession.

• Abattement IR : progresse par année au-delà de la 5e année, jusqu'à exonération complète d'impôt sur le revenu (22 ans sous le régime actuel).
• Abattement prélèvements sociaux : cadence différente et plus lente, exonération totale acquise plus tardivement (30 ans sous le régime actuel).
• Conséquence : entre les deux seuils, la plus-value peut être exonérée d'IR mais rester soumise aux prélèvements sociaux.
• Taux annuels et durées fixés par la loi : susceptibles d'évoluer, à vérifier pour l'année de l'opération.

Taxation et surtaxe éventuelle

Après application des abattements, la plus-value nette imposable est soumise à l'impôt sur le revenu à un taux forfaitaire et aux prélèvements sociaux, dont les taux sont fixés par la loi et peuvent évoluer. Une taxe additionnelle sur les plus-values immobilières élevées peut par ailleurs s'appliquer lorsque la plus-value imposable dépasse un certain montant (article 1609 nonies G du CGI), selon un barème progressif propre.

La plus-value est déclarée et l'impôt est en pratique calculé et acquitté par le notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente. Il est vivement recommandé de faire chiffrer la plus-value en amont, car les frais et travaux justifiables influencent fortement le résultat.

• Impôt sur le revenu au taux forfaitaire + prélèvements sociaux, taux susceptibles d'évoluer.
• Surtaxe possible sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du CGI).
• Calcul et paiement réalisés par le notaire au moment de l'acte.