Logement locatif intermédiaire (LLI), TVA à 10 %, exonération de taxe foncière, conditions

Un dispositif réservé à une personne morale, ouvert aux particuliers via une société

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est fondé sur l'article 279-0 bis A du code général des impôts (CGI), qui applique un taux de TVA de 10 % au lieu de 20 % sur le prix d'acquisition d'un logement neuf, sous conditions cumulatives de ressources du locataire, de plafond de loyer, de localisation, et de qualité du bénéficiaire, qui doit impérativement être une personne morale. Un particulier ne peut donc pas investir en LLI en nom propre.

Depuis la loi de finances pour 2024, le dispositif est ouvert aux particuliers, à condition d'investir via une société, SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, ou SARL familiale.

Les conditions de zone et de mixité sociale

Le logement doit être neuf et situé en zone tendue, le zonage A, Abis ou B1 utilisé pour le dispositif Pinel. Il doit en outre respecter une condition de mixité sociale, être situé soit dans une commune comptant plus de 25 % de logements locatifs sociaux, soit dans un ensemble immobilier où les logements sociaux représentent au moins 25 % du total des logements sociaux et intermédiaires.

Taxe foncière, exonération ou créance d'impôt selon la date d'achèvement

Pour les logements achevés avant le 1er janvier 2023, le LLI ouvre droit à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 20 ans à compter de l'année suivant l'achèvement (article 1384-0 A du CGI).

Pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, c'est-à-dire pour toute construction neuve vendue aujourd'hui, ce mécanisme est remplacé par une créance d'impôt sur les sociétés d'un montant égal à la taxe foncière due, pendant 20 ans (article 220 Z septies du CGI). Ce texte vise explicitement l'impôt sur les sociétés, son application à une SCI transparente à l'impôt sur le revenu n'est pas confirmée par une source officielle et doit être vérifiée avec un fiscaliste avant tout engagement.

Ce qui n'est pas un avantage propre au LLI

Les frais de notaire réduits, souvent annoncés autour de 2 à 3 % du prix, ne sont pas un avantage spécifique au LLI, ils résultent du régime fiscal général de tout achat de logement neuf ou en VEFA, où la taxe de publicité foncière, environ 0,715 %, remplace les droits de mutation de l'ancien, de 5,09 % à 5,80 %. Un logement neuf non LLI bénéficierait exactement des mêmes frais réduits.

La durée d'engagement de location souvent annoncée entre 15 et 20 ans n'a pas de fondement légal unique et explicite dans l'article 279-0 bis A lui-même. Le mécanisme réellement contraignant est le complément de TVA dégressif de l'article 284, II bis du CGI en cas de rupture de l'engagement, calculé sur 20 ans, avec une tolérance de cessions partielles à partir de la 11e année.