Comment acheter en VEFA (garanties et échéances) ?
La VEFA, ou achat sur plan, vous rend propriétaire au fur et à mesure de la construction. Le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement et respecter un échéancier de paiement plafonné par la loi (35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement, solde à la livraison).
Le principe de la vente en l'état futur d'achèvement
La VEFA, régie par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, est le contrat par lequel vous achetez un logement à construire ou en cours de construction. Vous devenez propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature, puis des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution, en réglant par appels de fonds échelonnés.
L'achat se déroule en deux temps : un contrat préliminaire de réservation (facultatif mais quasi systématique), puis l'acte de vente authentique reçu par notaire, qui détaille le prix, le descriptif, l'échéancier et la date de livraison prévisionnelle.
Les garanties légales protégeant l'acquéreur
L'achat sur plan est très encadré. La garantie financière d'achèvement (GFA) est obligatoire : c'est une garantie extrinsèque donnée par un tiers (banque ou assureur) qui assure l'achèvement de l'immeuble même en cas de défaillance du promoteur. Pour les ventes dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, elle ne peut plus être intrinsèque.
À la livraison, vous bénéficiez d'un socle de garanties de construction, comme pour tout logement neuf achevé.
- Garantie financière d'achèvement (GFA) : achèvement assuré malgré une défaillance du promoteur
- Garantie de parfait achèvement : reprise des désordres signalés la première année
- Garantie biennale (2 ans) : bon fonctionnement des équipements dissociables
- Garantie décennale (10 ans) : dommages compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination
- Assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage (le promoteur), dont l'acquéreur bénéficie comme propriétaire, pour préfinancer les réparations relevant de la décennale
L'échéancier des appels de fonds
Vous ne payez pas tout d'un coup : les versements suivent l'avancement du chantier, dans des limites strictement plafonnées par l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Aucun promoteur ne peut exiger davantage à chaque stade.
Un dépôt de garantie peut être demandé à la réservation. Il est plafonné par l'article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation : 5 % du prix si la vente doit intervenir dans un délai d'un an, 2 % si elle doit intervenir dans un délai de un à deux ans, aucun dépôt au-delà. Il est déposé sur un compte séquestre. À la livraison, réservez les 5 % du solde si des réserves sont émises sur le procès-verbal, jusqu'à leur levée.
- 35 % du prix au maximum à l'achèvement des fondations
- 70 % du prix au maximum à la mise hors d'eau (toiture terminée)
- 95 % du prix au maximum à l'achèvement de l'immeuble
- Le solde de 5 % à la livraison (mise à disposition des clés)
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat de réservation VEFA ?
Oui. L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la notification du contrat de réservation, en application de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le dépôt de garantie versé lui est alors restitué.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
La garantie financière d'achèvement joue : le garant (banque ou assureur) finance l'achèvement de l'immeuble. C'est la principale sécurité de la VEFA, obligatoire et extrinsèque pour les opérations dont le permis a été déposé depuis 2015. Vérifiez toujours son existence dans l'acte de vente.
Peut-on refuser de payer en cas de retard de livraison ?
L'échéancier reste lié à l'avancement réel du chantier : vous ne payez un appel de fonds que si le stade correspondant est atteint. En cas de retard, des pénalités contractuelles peuvent être prévues. Faites constater précisément l'avancement avant tout versement.
Faut-il un notaire pour un achat en VEFA ?
Oui, l'acte de vente en VEFA est obligatoirement reçu par un notaire. Le contrat préliminaire de réservation peut être signé sous seing privé ou directement chez le promoteur, mais la vente définitive est authentique et publiée au service de la publicité foncière.
À lire aussi
- Code de la construction et de l'habitation, articles L261-1 et suivants (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article R261-14 (échéancier) (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article R261-28 (dépôt de garantie) (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article L261-10-1 (garantie d'achèvement) (Légifrance)
- Service-Public.fr - Achat d'un logement en VEFA (F2961)
- Notaires de France - Acheter sur plan (VEFA)
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