Comment fonctionne une vente en viager ?

Le principe, un prix converti en bouquet et en rente

La vente en viager est une vente immobilière dont le prix est payé pour partie comptant, sous la forme d'un capital appelé bouquet, et pour le solde sous la forme d'une rente viagère versée au vendeur jusqu'à son décès. Le vendeur prend le nom de crédirentier, l'acheteur celui de débirentier. La propriété est transférée dès la signature de l'acte authentique chez le notaire, comme dans une vente classique.

Le régime de la rente viagère est fixé par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le bouquet est facultatif et son montant librement négocié. Plus il est élevé, plus la rente est faible. La rente est ensuite versée, le plus souvent chaque mois, quelle que soit la durée effective de vie du vendeur.

L'aléa, condition de validité du contrat

Le viager est un contrat aléatoire au sens de l'article 1108, alinéa 2, du Code civil, les parties acceptent de faire dépendre les effets économiques du contrat d'un événement incertain, la durée de vie du vendeur. Ni l'acheteur ni le vendeur ne savent, au jour de la signature, à qui l'opération sera finalement favorable.

Cet aléa est exigé à peine de nullité. Le Code civil prive ainsi d'effet le contrat conclu sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat (article 1974) ou décédée dans les vingt jours du contrat d'une maladie dont elle était atteinte (article 1975). La jurisprudence annule également la vente lorsque l'acheteur connaissait l'état de santé désespéré du vendeur à la signature, car l'aléa fait alors défaut.

Viager occupé, le droit d'usage et d'habitation

Dans la grande majorité des cas, le vendeur continue d'habiter le logement, il se réserve dans l'acte un droit d'usage et d'habitation, régi par les articles 625 à 636 du Code civil. Ce droit est strictement personnel, il ne peut être ni cédé ni loué (articles 631 et 634 du Code civil), à la différence d'un usufruit réservé, plus rare, qui permettrait au vendeur de mettre le bien en location.

Cette occupation justifie une décote sur la valeur du bien, dite décote d'occupation, qui réduit le bouquet et la rente. Dans le viager libre, au contraire, l'acheteur dispose du bien dès la signature.

Les étapes d'une vente en viager

• Estimation de la valeur vénale du bien, point de départ de tout le calcul.
• Négociation du bouquet, de la rente, de l'occupation et des clauses de garantie (clause résolutoire, indexation).
• Signature de l'avant-contrat puis de l'acte authentique chez le notaire, avec publication au service de la publicité foncière.
• Versement du bouquet le jour de la vente, puis service de la rente selon la périodicité convenue.