Viager occupé ou viager libre, quelles différences ?
Dans le viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, le prix est réduit d'une décote d'occupation et les charges se répartissent entre occupant et acquéreur. Dans le viager libre, l'acheteur dispose immédiatement du bien et supporte l'ensemble des charges, contre une rente plus élevée.
Deux formules, deux logiques
Le viager occupé, de loin le plus fréquent, permet au vendeur de rester chez lui, il se réserve un droit d'usage et d'habitation, plus rarement un usufruit. Le viager libre livre le bien immédiatement à l'acheteur, qui peut l'habiter ou le louer dès la signature. Le choix dépend d'abord du projet du vendeur, rester dans son logement en percevant un complément de revenu, ou libérer le bien pour maximiser bouquet et rente.
| Critère | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Jouissance du bien | Conservée par le vendeur (droit d'usage et d'habitation) | Transférée à l'acheteur dès la signature |
| Décote sur la valeur | Oui, décote d'occupation | Non |
| Rente à valeur de bien égale | Plus faible | Plus élevée |
| Entretien courant | Vendeur occupant (article 635 du Code civil) | Acheteur |
| Grosses réparations (article 606) | Acheteur propriétaire | Acheteur |
| Mise en location | Impossible pour le vendeur (articles 631 et 634) | Possible pour l'acheteur |
Viager occupé et viager libre, les différences clés
La décote d'occupation, clé du viager occupé
La décote d'occupation représente la valeur du droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur. Elle dépend de son âge et de la valeur locative du bien. Plus le vendeur est jeune, plus l'occupation prévisible est longue et plus la décote est forte. Le bouquet et la rente sont calculés sur la valeur occupée, c'est-à-dire la valeur vénale diminuée de cette décote.
Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel, le vendeur ne peut ni le céder ni louer le bien (articles 631 et 634 du Code civil). S'il souhaite conserver la faculté de louer, il doit se réserver un usufruit, formule qui accroît la décote et réduit d'autant le bouquet et la rente.
Qui paie quoi, charges, réparations et impôts
En viager occupé, la répartition suit, sauf clause contraire, les règles des articles 625 et suivants du Code civil, l'occupant qui jouit de la totalité du logement supporte les réparations d'entretien et les contributions, comme un usufruitier (article 635), tandis que les grosses réparations définies à l'article 606, comme la réfection des murs porteurs ou de la toiture, restent à la charge de l'acheteur propriétaire.
La taxe foncière est établie au nom du propriétaire, donc de l'acheteur, l'exception prévue par l'article 1400 du CGI visant notamment l'usufruitier et non le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation ; l'acte peut toutefois en transférer la charge finale au vendeur occupant. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, lorsqu'elle est due, incombe à l'occupant. En viager libre, l'acheteur supporte l'intégralité des charges et impôts du bien.
Questions fréquentes
Le vendeur d'un viager occupé peut-il louer son logement ?
Non s'il s'est réservé un simple droit d'usage et d'habitation, incessible et non louable (articles 631 et 634 du Code civil). Oui s'il s'est réservé un usufruit, qui autorise la location, mais la décote appliquée au prix est alors plus importante.
Que se passe-t-il si le vendeur part en maison de retraite ?
Le droit d'usage et d'habitation ne s'éteint pas automatiquement. Les actes prévoient très souvent une clause de libération anticipée. Si le vendeur quitte définitivement les lieux, la rente est majorée d'un pourcentage convenu pour compenser l'abandon de son droit.
Le viager libre est-il un bon investissement locatif ?
Il peut l'être, l'acheteur perçoit les loyers dès la signature tout en étalant le paiement dans le temps. Il supporte en contrepartie une rente plus élevée, l'aléa de longévité et toutes les charges de propriétaire.
Qui paie les charges de copropriété dans un viager occupé ?
Sauf clause contraire, les charges courantes d'entretien incombent au vendeur occupant et les gros travaux à l'acheteur, par application des articles 635 et 606 du Code civil. L'acte de vente précise en pratique cette répartition poste par poste pour éviter tout litige.
À lire aussi
- Code civil, articles 625, 631, 634 et 635 (Légifrance)
- Code civil, articles 605 et 606 (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1400 (Légifrance)
- Code général des impôts, articles 669 et 762 bis (Légifrance)
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